「建替えの調査をしたら、隣家の水道管が敷地内を通っていると言われた」
「自宅の給水管が、実は隣の土地を経由している」
「昔から共同管を使っているらしいが、書類が見つからない」
このような問題は、古い住宅では売却時まで分からないことがあります。
結論からいうと、他人地を通る水道管や地下配管があるからといって、不動産を一律に売却できないわけではありません。
ただし、買主が安心して判断できるよう、
配管位置
設備所有者
利用関係
修繕方法
建替えへの影響
を確認しておくことが重要です。
水道管は自治体のものとは限らない
和歌山市では、公道にある企業局の配水管から分岐し、家庭へ引き込まれた給水管や蛇口などを給水装置と呼んでいます。
この給水装置は、原則として個人が所有・管理する財産です。
つまり、
道路の本管
→企業局側
家庭へ引き込む給水装置
→個人側
という違いがあります。
地下配管問題では、まずどこからどこまでが誰の設備なのかを確認します。
なぜ隣地を水道管が通っているの？
主な原因として、
土地を後から分筆した
親族間で土地を分けた
複数の住宅が1本の管を利用した
昔の私道沿いに住宅が増えた
などがあります。
建物完成当時は問題がなかったのに、土地所有者が変わることで、
他人地を通る給水管
になっていることがあります。
他人地を通る管には承諾書がある場合も
和歌山市では、給水装置工事について非常に分かりやすい書式があります。
他人の給水装置から分岐して水道を引く場合には**「給水装置分岐承諾書」**、
他人所有の土地へ給水装置を設置する場合には**「土地・構築物使用承諾書」**
が用意されています。
つまり、他人の管・土地を利用する給水方法は実務上想定されており、利害関係人との同意関係を確認する仕組みがあります。
マイダス独自目線① 相続した家では「昔の承諾書」を探す
相続住宅で共同管が見つかった場合、
権利証
昔の売買契約書
建築書類
水道工事資料
と一緒に承諾書が保管されていないか確認してみましょう。
数十年前の一枚の書類が、現在の配管関係を理解する大きな手掛かりになる場合があります。
【お役立ち情報】和歌山市では水道管の埋設状況を窓口で確認できる
和歌山市企業局では、水道管の埋設状況を市役所本庁13階の営業課窓口で閲覧できます。
注意したいのは、調査箇所の誤認を防ぐため、電話やファクスでは埋設状況の問い合わせに対応していないという点です。
売却前に、
「自宅へどのように水道が入っているのか」
を確認したい場合には、こうした公的資料を調査の入口として利用できます。
ただし、古い私設管などについては資料だけですべて確認できない場合もあります。
2023年から民法のライフラインルールが明文化
民法213条の2では、他人地へ設備を設置したり、他人所有設備を使用しなければ水道等の供給を受けられない場合、必要な範囲で設備を設置・使用できる制度があります。
ただし、
自由に隣地を掘ってよい制度ではありません。
場所・工法は相手への損害が最も少ないものを選択し、原則として事前通知が必要です。
他人所有の設備を利用する場合には、利益を受ける割合に応じて設置・修繕・維持費を負担するルールもあります。
隣家の配管を勝手に切断できる？
避けるべきです。
現在自分の土地に存在していても、
過去の承諾
土地分割の経緯
設備使用権
その他の契約
が関係する可能性があります。
突然切断すれば、隣家の生活用水を止める重大な問題になり得ます。
撤去・移設する場合は、権利関係と工事方法を確認してから進めます。
排水管も確認が必要
排水管については、水道管と全く同じルールだけで判断するものではありません。
和歌山市では、公共下水道について、公共ますより下流側は市管理、公共ますより上流側や接続管は個人管理と案内しています。
そのため排水トラブルでも、
公共施設側の問題なのか
宅地側の私設設備なのか
を分けて確認することが重要です。
配管があると建替えに影響する？
可能性があります。
隣家の排水管が敷地中央を横断していれば、
住宅基礎
擁壁
駐車場
外構
などの工事と干渉することがあります。
中古住宅をそのまま利用する買主には問題が小さくても、解体して新築したい買主には重要な情報になる場合があります。
マイダス独自目線②「今使えるか」と「建替え後も使えるか」は別
現在水道が使えているからといって、
新築後も同じ管を使用できる
とは限りません。
建替え時には口径、配管位置、設備状態などを改めて確認する必要があります。
【お役立ち情報】工事は指定給水装置工事事業者へ
和歌山市では、給水装置の新設・改造・修繕などについて、企業局の指定給水装置工事事業者へ依頼する仕組みになっています。
また市は、工事業者を選ぶ際には、
複数業者へ見積りを依頼する
工事内容について説明を受ける
ことを勧めています。
配管移設を検討する場合も、一社の見積りだけで売却方法を決めず、工事費を比較するとよいでしょう。
配管を直してから売るべき？
必ずしも必要ではありません。
たとえば、
移設費100万円
移設しても売却価格の上昇は50万円
なら、工事をしない方が手取りは多い可能性があります。
逆に、移設することで一般の住宅購入者が検討しやすくなり、売却条件が改善することもあります。
マイダス独自目線③ 先に査定してから工事を判断
地下配管が見つかった場合は、
現状査定
移設見積り
移設後に期待できる売却条件
の順に確認します。
問題が見つかったからといって、すぐ自費で工事する必要はありません。
よくある質問
Q. 隣家の水道管が自分の土地を通っています。売れますか？
売却できる可能性があります。配管の位置、所有関係、利用経緯、修理方法などを確認します。
Q. 自宅の水道管が隣地を通っています。売却できますか？
可能性があります。ただし、買主へ所有権が移った後も利用できるのかを整理する必要があります。
Q. 和歌山市で配管位置を調べられますか？
市役所本庁の企業局営業課窓口で、水道管の埋設状況を閲覧できます。
Q. 隣の給水管から分岐している場合はどうなりますか？
和歌山市には、他人の給水装置から分岐するときの承諾書が用意されています。過去の承諾関係を確認しましょう。
Q. 地下配管を移設しないと査定できませんか？
査定できます。現在の状態を確認したうえで、現状売却と移設後の売却を比較します。
6. まとめ
和歌山市、岩出市、紀の川市、海南市などの古い住宅では、土地分割や共同利用によって、水道管・排水管の権利関係が複雑になっている場合があります。
しかし、
他人の管がある＝売れない
ということではありません。
まず、
どこに管があるか
誰の設備か
どのような承諾で設置されたか
将来どう修理するか
建替えに影響するか
を確認します。
株式会社マイダスでは、地下配管、私道、境界・越境、長屋、再建築不可など、条件整理が必要な不動産についてもご相談いただけます。
査定無料・秘密厳守。
地下配管は目に見えないからこそ、
問題が見つかったらすぐ工事するのではなく、まず資料を調べ、現状と整理後の売却方法を比較する。
この順番で考えることが重要です。
