貸している借地に建物が建っているけど、土地の買取りはできる？→お任せください！

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築年数が経っている物件でも、ボロボロになってしまった空家でも、荷物がいっぱいな実家でも

マイダスが買い取り致します！

マイダスの堅本（かたもと）です。

先日お取引のある地主様よりご連絡があり、貸している土地をそのまま買い取ることは可能か？というご相談を受けました。

先代の地主様が他界され、底地を相続したのですが、契約書がない土地や、地代が入金されていない土地などもあり奔走されていらっしゃいました。

話を聞くと、建物所有者の地代滞納があり、さらに土地所有者が相続によって変わったタイミングで「先代と地代の減額を約束していた」などを仰っているようで、その対応に疲れたので売却したいという理由でした。

所有者間で本当に話し合っているのであれば、なにか念書や覚書などの書面はないか確認しましたが、何も残ってはいない状況でした。

借地権によるトラブルは、なかなか建物所有者と土地所有者の意見が合わず、解決しない場合もあります。

マイダスではこのような状況の底地でも売却のご相談を承っております。

トラブルに巻き込まれて手放したい、何とか処分して肩の荷を下ろしたい

そんな方からのご相談をお待ちしております。

担当：堅本（かたもと）

 

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【借地権】建物の所有者側から見るトラブルと、底地の所有者(地主)側から見るトラブルの違いと共通点

不動産の取引において、土地と建物が別々の所有者となっている、「借地権付き建物」がしばしば見受けられます。借地権に係る不動産取引は多くの割合を「建物」の売却が占めています。弊社では借地権の建物所有者側からの不動産売却の相談もありますが、それと同時に土地所有者側からのトラブルに関する問題解決の依頼も多くなってきております。「建物所有者」と「底地所有者」と立場を変えて見ると、問題点や様々なトラブルの相違点、共通点があることが分かります。ここでは、両者の視点から見たトラブルの違いと共通点について考察してみましょう。

建物所有者側から見る問題点やトラブル

・賃料の変更と更新問題：建物所有者側は、土地を借りて建物を所有しているため、底地の賃料が変更される場合には、それが建物の維持費にどれだけ影響を及ぼすかが懸念されます。また、建物を売却する際に建物の所有者が変わるため、「地代の引き上げ」「借地権譲渡承諾料（名義変更料）」が発生したり、借地契約の更新時の「更新料」など、契約当初に取り決めがなされていれば良いのですが、実際には物価の変動や、相場賃料の増減などによって流動的になることがほとんどです。

・建物の修繕責任：建物所有者は、建物の修繕責任を負います。室内の壁紙や床を張り替えたり、キッチンや浴室の入れ替えを行う程度は特に問題となることは少ないのですが、柱・屋根・外壁などといった「建物の主要構造部分」を修繕する際には、土地所有者側の承諾を要することが多く、その場合「増改築承諾料」を必要とする場合があります。（増改築禁止特約が無ければ承諾や承諾料は必要ないのですが、実務上はほとんどの場合に費用を負担することになります）

・建物の使用制限：土地所有者が建物の使用に関して制限を課すことがあります。このような土地使用上の条件・制限等が付いている場合には、建物所有者側は、契約内容を理解し、将来どのように影響するかを知っておく必要があります。

底地所有者側から見る問題点やトラブル

・賃料の未払いと建物所有者の死亡：土地所有者にとって、賃料（地代）の未払いは大きな懸念事項です。ただし、建物所有者が存命で所在が分かっていればたいして問題になることはほぼありません。よく問題になるのは、建物所有者が死亡し、その相続人が分からなく、地代が入ってこない場合です。ほとんどの場合は、相続人を知っていたり、相続人から地主側へ連絡がありますが、稀に全く音沙汰もなくピタッと地代が入ってこなくなるケースでご相談を受けることがあります。借地権付き建物は古い物件が多く存在しており、その所有者も高齢化していることからこのような問題が起こることがあります。

・借地条件の変更：土地所有者と、建物所有者との間に結ばれた土地賃貸借契約には条件が付されているものが多く存在します。例えば、増改築禁止特約や、非堅固物の建築を条件に賃貸している場合などです。非堅固物を代表する建物といえば木造住宅です。この増改築禁止特約や、非堅固物の建築を条件とした賃貸借をしているにも係わらず、木造住宅の建物所有者が地主側の承諾を得ず、再建築する際に鉄筋コンクリート造などの堅固物で建て替えられてしまうケースがあります。土地を貸している地主側から見ると、建物の存続期間が長くなることによるリスクが発生してしまいます。

・土地の価値の変動への対応：近隣に大型商業施設が出来た。新駅が開通した。都市計画により道路が拡張され利便性が高くなった。など土地の価値が増加する事は地主側にとっては嬉しいことですが、評価額が上がると固定資産税等の負担も増えます。近隣の地代相場なども上昇した場合には、建物所有者へ賃料改定を申し入れて協議をすることとなりますが、建物所有者としても生活があるので「はい、そうですか」とはなかなかいきません。土地の市場価値の変動をお互いに理解して、交渉する必要があります。

共通点

・契約の不備：どちらの側においても、契約条項の不備や解釈の相違がトラブルの発端となることが考えられます。明確かつ現代社会に適応した適切な賃貸借契約書の作成が重要です。

・コミュニケーションの不足：建物所有者側と底地所有者側との適切なコミュニケーションが欠如すると、トラブルが複雑化しやすくなります。どちら側とも相続等の状況が変化した場合による問題点の考慮や、協力が重要です。

・所有者が高齢になっている：両者ともにいえるのが「所有者が高齢化している」問題です。現在の所有者はお互いの間で共有している情報があったとしても、相続の際にその情報が失われてしまい、トラブルに発展することもしばしばあります。

※よくあるトラブル相談※

建物所有者側：建物を相続したのはいいが、地主側から建物を解体して土地を返してほしいと言われ、解体見積を取ったところ200万円もかかってしまい到底そんな費用の捻出はできない。

土地所有者側：土地の相続をしたが、契約書上の土地を借りている人と建物所有者が違っている。地代が入ってきていないので確認しに現地に行ったら、空家のまま放置されている。

借地権付き建物の所有者と底地所有者との間でのトラブルは、様々な要因によって引き起こされます。しかし、適切な契約の締結、明確なコミュニケーション、専門家の協力により法的なアドバイスを得ることで、トラブルの解決や未然に防ぐ手段が見つかります。