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皆様おはようございます！マイダスの畠山です

続々と査定のご依頼をいただいております！！

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～～～今回は建て替え出来ない物件についてのコラムです～～～

親が所有している実家を建て替えれば土地を買うための費用が不要になる。また、古家付きの土地は更地よりも割安で買えることもある。

この、自分で土地を買って家を建てるよりもお得！というメリットだけを見て建物を解体してしまうと

思わぬ落とし穴が！実は、建て替えが出来ない土地なのだ。

 

〇建て替えができない「再建築不可物件」

たとえ今、家が建っていても【解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地】というものがある。

それが再建築不可物件】だ。

もしも、実家の土地がこの再建築不可物件にあたる場合は、二世帯住宅に建て替えしようと思っても出来ないのだ。

また、売り出されている古家付きの土地が再建築不可物件だった場合も同様。

周辺の同じ広さの土地よりも安いことが多いというメリットはあるが、新たに家が建てられないので、古家の建て替えが

目的であれば、そもそも購入する意味がない。

この【再建築不可物件】になるのは、いったいどういう土地なのだろう。

いくつかのケースが多いのは、【接道義務】を㎡きたしていない土地だ。

〇接道義務って何？？

実は、家を建てる時には建築基準法によるさまざまな制約があり、好きな場所に自由に建てられるわけではない。

【接道義務】はその制約のひとつだ。都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員（幅）4ｍ

が起きたときの2ｍ以上接した土地でなければならないのだ【一部区域では幅員幅6ｍ以上が必要！これは、火災保険などの災害が起きた時の避難経路、消防車や救急車が通れる経路の確保が目的です。

接道義務を満たしていない土地に、成約のなかったころに建てられた家がある場合、

その家を買い足して更地にすると今の建築基準法が適用され、新たに家を建てられなくなる。

例えば、住宅密集地でよく見られるのが、図１のように土地が道路につながっておらず、ほかの人の土地を通らせてもらって出入りしている家。改築は可能である場合が多いが、一度更地にして新築する、ということができない。

そして、図2のように、道路から奥まっていて、路地状の土地が道路に接している旗竿型の土地。道路に接していても路地状部分の幅が2m未満の場合は、新しく家を建てることができない。路地部分に隣接する土地の一部を買い取る、または借りるなどの方法で、接道義務をクリアすることで建てられる場合もある。

 

 

成約が続いており、物件が少なくなってきております。

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担当：畠山

 

 

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