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↓本日のコラムです↓

 

 

 

「賃借人の原状回復義務の内容」

 

 

改正前民法では、賃借人の原状回復義務の内容を規定した条文はありませんでした。

このため、原状回復義務の内容については、「原状」という用語の国語的な語義からすると

「元の状態」を意味しますので、元の状態、つまり賃貸借契約締結当時の貸室の状態を指すものと考え、

賃借人は、貸室内については、畳表や襖を張り替え、クロスも張り替え、ハウスクリーニングを施した

状態にして明け渡すべきだとの契約実務も存在していました。

しかし、「原状回復」とは法律用語であり、単なる語義からのみ解釈されるわけではないのです。

賃貸借契約は目的に従って使用収益されるものですから、契約で定めた目的どおりに使用収益しても

損耗が発生し、賃貸人はこれに対する賃料を収受していますので、いわゆる「通常損耗」については、

既に賃料によりカバーされているものと解されています。この理を明らかにしているのが

国土交通省住宅局で公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

改正民法は、基本的にはこのガイドラインと同様に、賃借人は通常損耗については原状回復義務を

負わない旨を明文で定めました（改正民法621条）。

 

 

 

原状回復についての改正民法の規定は任意規定

 

改正民法における原状回復についての規定は絶対的なルールというわけではなく、

民法と異なる特約も有効であると解されます。したがって、賃貸借の当事者は、賃借人が通常損耗に

ついても原状回復義務を負う旨の特約をすること自体は可能です。

ただし、そのためには、最高裁が示した条件を遵守することが必要です。

最高裁は、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、

賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、

少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に

具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、

賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる等、その旨の特約

（以下「通常損耗補修特約」という）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」と

判断しています。

したがって、通常損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約を設ける場合は、その通常損耗の範囲を

賃貸借契約書自体に具体的に明記し、賃借人がその旨を明確に認識できるようにすることが必要と

されていることに留意してください。

 

 

 

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