借地権付き建物でも大丈夫です☆訪問査定にお伺い致します！

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借地権付き建物の買取や売却相談承っております。

マイダスにご連絡ください☆

 

マイダスの堅本（かたもと）です。

借地の上に立っている建物の売却相談を受けました。「借地権付き建物」といいますが、簡単に説明すると、土地の所有者はAさん、建物の所有者はBさん、と所有者が異なる不動産で、Aさんから土地を借りたBさんがその土地に建物を建てた物件となります。

借地権付き建物を売却したいとなると、先に地主様（土地所有者）から売却許可を得なければならず、売却するにも条件が付いてきたりします。（賃料が上がる、売却の承諾料・・・など）

このような土地所有者との話し合いや交渉も弊社マイダスでは行っております。個人では難しい案件でも全く問題ありません。

不動産の売却をご検討されたい方は、お気軽にご連絡くださいませ。

担当：堅本（かたもと）

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【借地権】

土地の所有権は「底地権」と「借地権」の組み合わせで成り立っており、地主（土地の所有者）が土地を提供し、他人がその土地上に建物を所有・使用する場合、地主は底地権を持ち、建物所有者は借地権を持つことになります。借地権は、土地を借りて建物を建てたり使用する権利ですが、法的には大きく「地上権」と「土地賃借権」に分かれ、その性格が異なります。

「地上権」は、土地を借りて利用できる権利で、物権の一つとされ、誰に対しても主張できます。地主は「地上権」の登記に応じなければならず、売却や抵当権の設定も可能です。

「土地賃借権」は、土地を借りて利用できる権利で、契約上得た権利です。土地を借りる人が土地を貸すことを請求できる権利です。

・新・旧法借地権

「借地権」には「旧法借地権」と「新法借地権」の2つがあります。1992年に施行された「借地借家法」以前に土地を借りていた場合、旧法借地権が適用されます。契約の期間や条件に違いがあるので、どちらに該当するかを確認する必要があります。

「旧法借地権の存続期間」は建物の構造によって異なり、木造（土地賃貸借契約書等には「非堅固建物」と表記されている場合が多い）の場合は20年の存続期間があり、更新後も20年間続けられます。鉄筋造や鉄筋コンクリート造（「堅固建物」と表記されている場合が多い）の場合は60年の存続期間で、更新後も30年間存続します。

「新法借地権の存続期間」は契約によって異なり、最短で30年の契約期間があり、更新のたびに条件が変わります。また、「普通借地権」と「定期借地権」があり、契約条件に違いがあります。

・土地に対する税金

土地にかかる固定資産税や都市計画税は、土地の所有者である地主に課税されるため、借地権者（土地の借主：建物所有者）はこれらの税金を支払う必要はありません。ただし、建物に関連する不動産取得税や固定資産税、都市計画税、相続税、贈与税は課税対象となります。相続税は地価に借地権割合をかけた金額に基づいて課税されます。

・契約更新

借地権の契約更新の際には、更新料の支払いを求められる場合があります。地主側が契約更新をせず、土地を返してもらいたいと考えた場合、解除には正当な理由が必要で、地代の支払いの滞納や建物の老朽化などがない限り、借地権者は土地を長期間借り続けることができます。

・ランニングコスト「地代」

借地権付き建物の一番のデメリットといっても過言ではないものが、毎月の地代を支払う必要があることです。この地代は土地の使用料であり、長期間にわたって支払う必要があるためコスト意識が必要です。また、土地を借りている期間中に地代の値上げ要求をされる可能性もあります。地代の見直しは、土地の租税公課や周辺の土地価格の変動、周辺の土地との比較などで行われることがあります。

・土地所有者の承諾と承諾料

借地権付き建物を建て替えたい場合、地主の承諾が必要です。承諾を受けると借地契約が延長され、建物の「建替え承諾料」を支払う必要があります。承諾料には決まった金額がありませんが、契約書等に定められている場合もあります。建物の建替えの承諾を得られない場合、裁判所に「借地非訟事件」の申し立てを行うことも可能ですが、時間と費用がかかるため、話し合いでの解決を試みることが重要です。また、建物の改装や利用形態の変更を行う場合も地主の承諾が必要です。こちらは「増改築承諾料」が必要となる場合があります。借地権者は建物の所有者ですが、土地は借りているため、自由に改装できないこともデメリットの一つです。

・借地権付き建物の売却

「借地権付き建物として売却する」
借地権付き建物を不動産業者等に売却依頼をし、中古物件として販売する場合、地主の承諾が必要です。また、承諾後売却時には建物の「譲渡承諾料」（名義変更料とも呼ばれます）が必要となる場合があります。この承諾料の支払い義務者に決まりはありませんが、多くの場合は売主が負担します。なお、土地が借地権のため、一般的な所有権の不動産に比べて売却までに時間がかかることがあることを覚えておきましょう。

「建物を地主に売却する」
建物を地主に売却する場合、実質的には借地権を地主に買い取ってもらうことになります。つまり、土地も建物も同じ所有者になるため、借地契約は終了し、地主は土地の所有権を完全に取り戻します。地主にとっては土地の資産価値が高まるため、メリットがありますが、建物の価格などの交渉が難航する場合が多く見られます。

「更地にして地主に返却する」
借地契約の書面に「更地返し」が記載されている場合もあります。借地契約を終了させるために、建物を解体し、更地にした土地を地主に返却することも検討してみましょう。

・借地権の相続

借地権は相続財産として扱われ、相続時に評価されます。相続人は借地権を継承し、契約自体は自動的に続きます。相続人は承諾料、更新料、名義書換料などの支払いをする必要はありません。ただし、相続人は借地権上の建物の所有権登記を相続人名義に変更する必要があります。

以上が、借地権に関する基本的な情報や売却方法、相続についての説明です。借地権は土地と建物を別々に所有する形態であり、契約条件や費用面で注意が必要です。