相続不動産で家族が揉めやすいポイントと予防策

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2026/05/17

実家・空き家・土地を巡るトラブルを大きくしないために

相続不動産で家族が揉めやすいポイントと予防策を解説。名義変更、遺産分割協議、共有名義、空き家管理、相続土地国庫帰属制度まで、今知っておきたい基本を事実ベースで整理します。

相続不動産は、お金の話だけではなく、感情が入りやすいテーマです。

特に実家や空き家、先祖代々の土地は、相続人それぞれに思い入れがあるため、話がまとまりにくくなることがあります。法務省も、不動産を相続した場合には相続登記や遺産分割を進めるよう案内しており、相続人同士で整理を先送りすると、その後の手続きが複雑になりやすいことを前提に制度を整えています。

まず知っておきたいのは、相続不動産で揉めやすいのは「財産の価値」だけが理由ではない

ということです。よくあるきっかけは、

誰が相続するのか決まらない
住み続けたい人と売りたい人がいる
空き家の管理を誰がするのか曖昧
名義変更を後回しにしてしまう
共有名義でとりあえず済ませてしまう

といったものです。つまり、問題は不動産そのものより、決め方と進め方にあることが多いのです。

1. 一番揉めやすいのは「売るか残すか」

相続不動産で最も多い対立は、売却するか、そのまま保有するかの意見の違いです。

たとえば、

長男は思い出があるから残したい
他の相続人は遠方で管理できないから売りたい
すでに誰も住む予定がない
でも今すぐ手放す決断もできない

という状況は珍しくありません。

法務省が案内する相続登記・遺産分割の資料でも、不動産を誰が取得するかを遺産分割協議で明確にすることが前提になっています。つまり、売る・残す以前に、誰が最終的に責任を持つのか を決めないと前に進みにくいのです。

2. 「とりあえず共有名義」が後で大きな問題になる

家族間で話し合いがまとまらないと、「とりあえず兄弟で共有にしておこう」となることがあります。

一見、平等で穏当な方法に見えますが、不動産の共有は後々のトラブルになりやすいです。共有不動産は、売却や活用、修繕などで共有者全員の関与が必要になる場面が多く、相続人の数が増えるほど調整が難しくなります。法務省の相続関連案内でも、遺産分割協議に基づいて誰が相続するのかを明確にする前提で手続きが整理されています。

さらに時間が経つと、共有者の一人が亡くなって次の相続が発生し、権利関係がさらに複雑になることがあります。これが、いわゆる「相続のたびに名義が細かく分かれていく」状態です。

最初は簡単に見えても、共有は問題の先送りになりやすいという点を知っておく必要があります。

3. 名義変更を後回しにすると家族全体が困る

2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。義務化前に相続した不動産も対象です。

この制度変更によって、「家族で話がまとまっていないから名義変更しない」という状態を長く続けることは、以前よりリスクが高くなりました。

また、相続人同士で結論が出ない場合でも、相続人申告登記 という仕組みが設けられており、一定の簡便な方法で義務違反を回避しやすくする制度もあります。これは、話し合いが長引くケースが現実に多いことを踏まえた仕組みです。

4. 空き家になった実家は「管理する人」と「払う人」で揉めやすい

相続不動産の中でも、特に揉めやすいのが空き家です。

誰も住まない実家は、

固定資産税などの負担が続く
草刈りや換気、見回りが必要
修繕が必要になることがある

にもかかわらず、「誰が管理するか」「誰が費用を負担するか」が曖昧になりやすいです。

このとき、近くに住んでいる相続人だけが管理負担を背負い、遠方の相続人は費用負担に消極的、という形で不満が大きくなることがあります。

相続不動産は、相続した瞬間から「資産」だけでなく「管理責任」も引き継ぐことになるため、感情の対立に発展しやすいのです。

5. 実家を「誰かが住み続ける」場合も揉めやすい

一見すると平和に見えるのが、相続人の一人がそのまま実家に住み続けるケースです。

しかしこの場合も、

住む人は「自分が引き継ぐのが自然」と考える
他の相続人は「不動産の価値分を平等に分けたい」と考える

ことがあり、価値の評価で対立しやすくなります。

不動産は現金のように簡単に分割できないため、「家は一人が取るなら、他の人にどう調整するか」を明確にしないと不公平感が残りやすいのです。

これも遺産分割協議で整理すべき典型的な論点です。

6. 予防策の基本は「決める順番」を間違えないこと

相続不動産で揉めごとを減らすには、最初から完璧な結論を出す必要はありません。

大切なのは、順番を間違えないことです。

まず確認したいこと

誰が相続人か
名義がどうなっているか
建物や土地の状態はどうか
誰か住む予定があるのか
売る・残す・活用するのどれが現実的か

法務省の登記手続案内でも、遺産分割協議に基づく相続登記には戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書などが必要とされており、順序立てて整理することが前提になっています。

つまり、感情から話し合いを始めるのではなく、事実確認から入ることが予防策になります。

7. 「持ちたくない土地」には別の制度もある

近年、相続不動産の問題として増えているのが、「相続したけれど持ちたくない土地」です。

この背景から創設されたのが、相続土地国庫帰属制度 です。

法務省・国土交通省の資料によると、相続や相続人への遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば国庫に帰属させる申請ができます。ただし、建物がある土地、境界が不明な土地、担保権がある土地、危険な崖がある土地などは対象外で、承認後には10年分の土地管理費相当額の負担金が必要です。

つまり、「いらないから簡単に国に返せる」制度ではないものの、相続不動産の整理方法の一つとして知っておく価値はあります。