空き家を放置すると何が起こるのか

 

 

 

税金・管理・売却・近隣トラブルまで、先延ばしで大きくなる不動産の負担

空き家を放置すると何が起こるのか。老朽化、固定資産税、管理不全空家、売却の難化、相続登記義務化まで、今知っておきたいリスクを解説します。

相続や住み替えをきっかけに、誰も住まなくなった家をそのままにしている方は少なくありません。

「まだ使うかもしれない」「忙しくて手をつけられない」「売るかどうか決めきれない」

という理由で、空き家が長期間放置されるケースは実際によくあります。

全国でも空き家は増加しており、2023年の住宅・土地統計調査では空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となりました。

さらに、賃貸用・売却用・二次的住宅を除く空き家は385万戸に達しています。

この数字が示しているのは、空き家問題が一部の地域だけの話ではなく、全国的な不動産課題になっているということです。

空き家が増え続ける背景には、人口減少、高齢化、住宅ストックの高齢化、相続後の利用予定のなさなどが重なっています。

つまり、空き家を持つこと自体は珍しいことではありませんが、放置することのリスクは年々大きくなっていると考えるべきです。

まず、空き家を放置すると最初に起こりやすいのは、建物の劣化が想像以上に早く進むことです。

人が住んでいる家は、換気や通水、掃除、点検が自然に行われます。

しかし空き家はそれが止まるため、湿気がこもりやすくなり、カビ、腐朽、設備不良、外壁や屋根の傷みが進行しやすくなります。

国土交通省の空き家対策特設ページでも、放置された空き家は倒壊などの安全面だけでなく、衛生面や防犯面でも周囲に悪影響を及ぼすと明記されています。

次に、税金の問題があります。空き家であっても、所有している限り固定資産税や都市計画税の負担は基本的に続きます。

さらに重要なのは、管理状態が悪い空き家については、住宅用地特例の扱いに影響が出ることです。

国土交通省は、特定空家等だけでなく、管理不全空家等についても、市区町村長から勧告を受けた場合には住宅用地特例の適用対象から除外されると説明しています。

住宅用地特例では、小規模住宅用地の固定資産税課税標準が1/6、一般住宅用地は1/3に軽減されますが、この特例が外れると税負担が重くなる可能性があります。

ここで出てくるのが、近年話題になることの多い「管理不全空家」 と 「特定空家」 です。

2023年の法改正で、従来の「特定空家」だけでなく、その手前段階の「特定空家予備軍」にあたる空き家も「管理不全空家」として指導等の対象になりました。

つまり、明らかに危険な空き家だけでなく、適切な管理がされていない空き家全般に対して、行政の関与が強化されています。

これは、「まだそこまで危険ではないから大丈夫」とは言いにくい制度になってきたことを意味します。

また、空き家は近隣トラブルの原因にもなります。

具体的には、

• 雑草や庭木の繁茂

• 害虫やねずみの発生

• ゴミの不法投棄

• 不法侵入や防犯面の不安

• 外壁や屋根材の飛散

などです。

 

 

国土交通省の空き家対策特設ページでも、放置空き家は衛生面・防犯面で周辺に悪影響を及ぼすと説明されています。

空き家の問題は、所有者だけで完結しないため、時間が経つほど相談しづらくなるケースも少なくありません。

さらに見落とされやすいのが、売却しにくくなることです。

空き家は、時間が経つほど劣化が進み、建物価値が下がりやすくなります。

もともと築古住宅であれば、数年放置されるだけで「住める家」から「大規模修繕前提の家」へ評価が変わることもあります。

そうなると、仲介での売却は難しくなり、売却価格や方法の選択肢も狭くなりやすいです。

つまり、空き家の放置は「今は何もしない」ようでいて、将来の売却条件を悪くしていく行為でもあります。

これは国の空き家対策が管理強化だけでなく、活用促進も重視していることから見ても明らかです。

相続した空き家であれば、相続登記の問題も避けて通れません。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の登記申請が必要になりました。

義務化前の相続も対象で、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

つまり今は、空き家を「とりあえずそのまま」にしておくと、管理面だけでなく法的手続きの面でも不利になりやすい状況です。

では、空き家を持ったときに何をすればよいのでしょうか。

現実的には、次の3段階で考えるのが整理しやすいです。

まず、名義と権利関係を確認すること。

相続した家であれば、名義が亡くなった方のままになっていないか、共有名義ではないかを確かめる必要があります。

次に、建物の状態を把握すること。

雨漏り、外壁、屋根、設備の状況を見ないまま判断すると、後で想定外の修繕費が出ることがあります。

空き家は外から見ただけでは劣化が分かりにくいため、現状把握は重要です。

そのうえで、売却・活用・保有のどれが現実的かを比較すること。

立地や建物状態が良ければ売却や活用の可能性がありますし、難しければ早めの整理を優先した方が負担が少ないこともあります。

国も、空き家については「放置」ではなく「活用や適正管理」を進める方向で制度整備を進めています。

結局のところ、空き家を放置すると起こるのは、老朽化、税負担、近隣トラブル、売却難化、手続きの遅れです。

しかも、これらは時間が経つほど同時に進みやすくなります。

全国で空き家数が増え続ける中、制度も「放置させない方向」へ動いています。

空き家の問題は、「売るかどうか決まってから動く」のではなく、まだ迷っている段階で現状を整理すること が大切です。

放置し続けてからでは、選べる方法が減ることがあるからです。

 

• 空き家 放置 どうなる

• 空き家 放置 リスク

• 管理不全空家 住宅用地特例

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• 空き家 固定資産税 上がる

 

 

 

 

 

 

 

 

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