2026年4月から始まる住所・氏名変更登記の義務化とは

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不動産を持っている人が知っておきたい、新しい登記ルール

2026年4月から始まる住所・氏名変更登記の義務化について分かりやすく解説します。

対象者、期限、過去の変更も対象になる点、スマート変更登記との関係など、不動産所有者が知っておきたいポイントを整理します。

法務省は2026年4月1日から住所等変更登記が義務化されると案内しています。

 

不動産の登記というと、売買や相続のときだけ必要なものと思われがちです。

しかし2026年4月1日からは、家や土地を持っている人が引っ越しや結婚などで住所・氏名を変えた場合にも、登記の変更が義務になります。法務省はこれを「住所等変更登記の義務化」として案内しています。

簡単に言うと、不動産を持っている人が

• 引っ越して住所が変わった
• 婚姻などで名字が変わった
• 法人なら商号や本店所在地が変わった

ときは、その内容を登記簿にも反映させなければならない、というルールです。変更の日から2年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になり得ると法務省は説明しています。

 

なぜこの制度が始まるのか

この制度が始まる背景には、所有者不明土地の問題 があります。

登記簿の住所が古いままだと、いざ土地や建物に問題が起きたときに、所有者に連絡が取れないことがあります。

そうすると、売買、相続、管理、公共事業、近隣トラブル対応など、さまざまな場面で支障が出ます。

法務省は、住所変更が登記簿に反映されないことで、所有者探索が難しくなることが制度見直しの背景にあると説明しています。

つまり今回の義務化は、単なる手続きの厳格化ではなく、不動産の所有者をきちんと追えるようにするための制度だと考えると分かりやすいです。

 

過去の住所変更も対象になる

ここで特に注意したいのが、2026年4月1日より前に住所や名前が変わっている人も対象になるという点です。

法務省は、義務化前の変更も対象であり、2026年4月1日時点で既に変更がある人は、2028年3月31日までに変更登記をする必要があると案内しています。

つまり、「昔引っ越したまま何もしていない」「結婚して姓が変わったが登記を直していない」という人も対象です。

この点は見落としやすいので、今の住所と登記簿上の住所が一致しているか、一度確認しておく方が安心です。

 

どんな人が特に気をつけるべきか

この制度は、不動産を持っている人すべてに関係しますが、特に注意したいのは次のような方です。

まず、相続で家や土地を取得した方 です。

相続登記だけで終わりと思っていても、その後に住所変更があれば別途対応が必要です。

次に、昔買った家や土地をそのまま持っている方 です。

特に転勤や住み替えが多かった方は、登記簿上の住所がかなり古いままになっていることがあります。

そして、売却を考えている方 です。

売却の直前に住所変更登記が必要だと分かると、余計な手間や時間がかかりやすくなります。

そのため、不動産を売る予定がある人ほど、先に整理しておいた方がスムーズです。

 

 

手続きが不安な人向けの仕組みもある

法務省は、負担軽減のために**「スマート変更登記」**という仕組みも案内しています。

これは、あらかじめ検索用情報を申し出ておくことで、法務局が住基ネット情報等を基に住所等の変更を確認し、一定の場合に職権で変更登記を行う仕組みです。つまり、毎回自分で変更登記申請をしなくても済むようにする方向の仕組みです。

ただし、制度を使うには条件や事前の申出が関係するため、「放っておけば全部自動で直る」とまでは考えない方がよいです。基本はやはり、自分の登記情報を確認すること が大切です。

 

不動産会社に相談する前にも役立つ知識

この義務化は、単に法務局の手続きの話ではありません。

不動産売却や相続整理の前提条件としても重要です。

たとえば、家を売ろうと思って査定を依頼したあとに、「登記簿上の住所が違うので先に変更が必要です」となると、売却の段取りが遅れることがあります。

つまりこの制度は、不動産を動かす前に確認しておくべき新しい基本事項と言えます。

2026年以降は、名義だけでなく住所・氏名の登記内容も、以前よりしっかり見られるようになります。

 

まとめ

2026年からは「引っ越したら登記も直す」が基本になる

2026年4月1日から始まる住所・氏名変更登記の義務化は、不動産を持っている人にとって新しい基本ルールです。

ポイントは、

• 住所や氏名が変わったら登記も必要
• 変更から2年以内に申請
• 義務化前の変更も対象
• 2028年3月31日までに対応が必要な人もいる
• 正当な理由なく怠ると過料の可能性がある

ということです。

これからは、不動産を持っているなら、引っ越しや名字変更のあとに登記も見直すという意識が必要になります。

売却、相続、管理のどれを考えるにしても、早めに確認しておくと後で慌てにくい新制度です。

 

 

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