【大阪府】境界標がない土地でも売却できる？古い住宅地や長屋の境界問題を整理する方法

境界標がない土地でも売却できるのかを、筆界と所有権界、公図・地積測量図、土地測量、隣地との境界確認、筆界特定制度から解説。

大阪市や東大阪市などの古い住宅地、長屋、私道に関係する土地を整理するポイントを紹介します。

「相続した実家を売りたいが、境界標が見当たらない」

「ブロック塀が境界だと思っていたが、正しいか分からない」

「古い長屋なので、隣の家との土地境界が曖昧になっている」

このような土地でも、境界標がないという理由だけで、直ちに売却できないと決まるわけではありません。

境界標が埋まっている、工事で失われている、もともと設置状況が十分に記録されていないなど、土地によって事情が異なるからです。

ただし、境界が分からない状態を買主へ説明せずに売却を進めると、契約前の調査が長引いたり、価格や引渡し条件について再調整が必要になったりする可能性があります。

大切なのは、「境界標がない土地」と「境界について争いがある土地」を分けて考えることです。

境界標とは何を示すもの？

境界標は、土地の境界点を現地で確認するための目印です。

代表的なものには、次のような種類があります。

• コンクリート杭
• 石杭
• 金属プレート
• 金属鋲
• プラスチック杭

ただし、杭やプレートが見当たらないからといって、登記上の土地境界がなくなるわけではありません。

反対に、コンクリート塀、フェンス、側溝、建物の外壁があるからといって、その位置が正しい境界とも限りません。

土地の境界には、登記された土地を区画する公法上の「筆界」と、所有権がどこまで及ぶかを示す「所有権界」があります。

過去の土地利用や時効取得などにより、両者が一致しない場合もあります。

そのため、現地の塀や建物だけで判断せず、登記資料と過去の経緯を含めて確認する必要があります。

境界標が見当たらなくても売却を検討できる

境界標の設置は、土地売買を成立させるための全国一律の絶対条件ではありません。

実務上は、買主と売主が次の内容について合意できるかが重要です。

• 売主がどこまで境界を明示するか
• 売却前に測量を実施するか
• 登記簿面積と実測面積のどちらを基準にするか
• 面積に差があった場合に代金を精算するか
• 境界標がない箇所をどのように扱うか
• 越境物が見つかった場合にどう対応するか

不動産流通に関する案内でも、土地売買では書面上だけでなく現地でも境界線を確認し、境界標がない場合には、実測や隣地所有者との境界確認が必要になることがあると説明されています。

したがって、正確には「境界標がないと売れない」のではなく、境界の説明方法や契約条件がまとまらなければ売却が進みにくいと考える方が現実的です。

最初に確認したい土地関係の資料

境界標が見つからない場合でも、すぐに測量を依頼するとは限りません。

まず、次の資料が残っていないかを確認します。

1. 土地の登記事項証明書
2. 法務局の地図または公図
3. 地積測量図
4. 過去に作成された測量図
5. 境界確認書や筆界確認書
6. 土地購入時の売買契約書
7. 私道の持分や通行に関する書類
8. 道路・水路との官民境界に関する資料
9. 相続関係書類

登記事項証明書、地図、地積測量図などは、法務局で取得できるほか、条件を満たせばオンラインで交付請求できます。

ただし、公図に線が書かれていても、その線をそのまま現地へ正確に復元できるとは限りません。

法務省が公開している地図データにも、精度の高い不動産登記法第14条第1項地図だけでなく、精度が低い図面が含まれる場合があります。

資料は重要ですが、一つの資料だけで判断せず、現地の境界標、塀、建物、側溝、周辺土地の資料などと照合する必要があります。

古い住宅地や長屋で確認事項が増えやすい理由

大阪市生野区、東成区、西成区、平野区、東大阪市、八尾市などにある古い住宅地や長屋では、敷地が細かく分かれていたり、私道や路地が関係していたりする物件があります。

そのような土地では、次のような問題が重なることがあります。

• 土地と建物の所有範囲が一致していない
• 長屋の戸境壁が土地境界上にない
• 屋根や雨どいが隣地へ越境している
• ブロック塀が境界線をまたいでいる
• 私道持分を所有していない
• 通路と宅地の境界が分からない
• 建物の一部が未登記になっている
• 隣地が相続登記未了で、現在の所有者が分からない

長屋の場合は、土地境界だけでなく、屋根、戸境壁、基礎、配管など、建物同士がどのようにつながっているかも売却や解体に影響します。

境界が確認できていない段階で塀や建物を撤去すると、隣地との認識違いや、構造・防水上の問題が生じる可能性があります。

「古いから解体する」「塀が邪魔なので撤去する」と先に決めず、土地家屋調査士や建築士による確認を行うことが大切です。

売却前の測量は必ず必要？

すべての土地売却で、確定測量が一律に必要になるわけではありません。

測量の必要性は、主に次の条件によって変わります。

• 買主が住宅建築を予定しているか
• 土地を分筆して売却するか
• 登記簿面積と現況に大きな違いがあるか
• 境界標が一部だけないのか、すべて確認できないのか
• 隣地所有者との認識が一致しているか
• 越境物があるか
• 私道や公道との境界確認が必要か
• 仲介売却か、現状での直接買取か

例えば、土地の一部を分けて売るために分筆登記を行う場合は、測量を行い、地積測量図を作成して登記申請へ添付する必要があります。

一方、買主が現状を理解し、実測や境界標の新設を売主へ求めない条件で合意できる場合は、確定測量を行わずに取引を検討できることもあります。

ただし、測量を省略すれば必ず費用を節約できるとは限りません。

境界の不確実性が価格へ反映されたり、買主が限定されたりする可能性もあるため、次の二つを比較する必要があります。

• 測量費用と測量に必要な期間
• 測量をしない場合の売却価格や契約条件への影響

現況測量と境界確認を伴う測量は違う

一般に「測量」と呼ばれるものにも、目的の違いがあります。

現況を把握するための測量

現地にある塀、建物、側溝などを測り、現在の利用状況や面積を確認します。

ただし、隣地所有者との立会いや合意を伴わない測量では、境界が確定したことにはなりません。

隣地との境界確認を伴う測量

登記資料や現地状況を調査し、隣地所有者や必要に応じて道路・水路の管理者と立会いを行い、境界点を確認します。

土地家屋調査士は、地図、地積測量図、現地状況、隣接所有者の立会いなどを踏まえて筆界の調査・測量を行う専門家です。

売却前にどこまでの測量が必要なのか分からない場合は、不動産会社だけで判断せず、土地家屋調査士の意見も踏まえて検討します。

隣地所有者と境界の認識が合わない場合

隣地所有者が境界確認に応じない、主張する境界位置が異なる、隣地の現在の所有者が分からないといった場合は、売却までに時間がかかる可能性があります。

まずは土地家屋調査士へ相談し、過去の資料、地形、占有状況、周辺土地の測量図などを調べます。

それでも筆界を確認できない場合には、法務局の「筆界特定制度」を検討できます。

筆界特定制度は、土地が登記されたときの筆界について、筆界特定登記官が外部専門家の意見を踏まえて位置を明らかにする制度です。

ただし、次の点には注意が必要です。

• 所有権界を確定する制度ではない
• 土地の所有権争いをすべて解決する制度ではない
• 境界標が自動的に設置されるわけではない
• 越境した塀や建物が自動的に撤去されるわけではない

筆界特定後に境界標を設置したり、越境物を撤去したりする場合も、原則として関係者間の合意が必要です。

所有権界をめぐる争いについては、土地家屋調査士会のADRや裁判手続きを検討する場合があります。

境界標がない土地の主な売却方法

1．境界を確認してから仲介で売却する

測量や隣地との立会いを行い、買主が土地の範囲を確認できる状態で売り出す方法です。

一般の住宅用地として販売する場合や、買主が新築を予定している場合に検討されます。

2．確認できている範囲を説明して売却する

境界標が一部見つからなくても、過去の測量図や境界確認書などがあり、買主が契約条件に納得できれば売却を検討できる場合があります。

契約書には、測量の有無、境界明示の範囲、面積差の精算、越境物の取扱いなどを具体的に記載することが重要です。

3．現状で直接買取を比較する

境界確認に長期間かかる、隣地所有者と連絡が取れない、長屋・私道・再建築不可などの条件が重なっている場合は、条件のある不動産を扱う事業者への直接買取も比較します。

ただし、買取であれば必ず測量不要になるわけではありません。境界リスクや調査費用が買取価格へ反映されることもあります。

4．隣地所有者へ提案する

一般市場では利用しにくい狭小地や無接道地でも、隣地所有者にとっては、庭、通路、駐車場所、敷地拡張などに利用できる可能性があります。

測量や分筆が必要になる場合があるため、先に費用と実現可能性を確認します。

境界標がない土地を整理する順番

1. 登記事項証明書、公図、地積測量図を取得する
2. 過去の測量図や境界確認書を探す
3. 現地で境界標、塀、側溝、建物を確認する
4. 土地家屋調査士へ資料と現地を確認してもらう
5. 隣地所有者と境界認識が一致しているか調べる
6. 私道、道路、水路との境界を確認する
7. 測量費用と必要期間の見込みを把握する
8. 測量後の仲介売却と現状買取を比較する
9. 契約書に境界・面積・越境の条件を明記する

測量を先に依頼するべき土地もあれば、現状での査定を受けてから測量の必要性を判断した方がよい土地もあります。

境界標が見当たらないという理由だけで、高額な測量や建物解体を先に行わないことが大切です。

株式会社マイダスへご相談ください

株式会社マイダスでは、境界標がない土地、相続した土地、古家付き土地、長屋、連棟住宅、私道に面する物件、再建築不可物件などのご相談を承っています。

資料と現地を確認しないまま、「境界が分からないので売れない」と一律に判断するのではなく、現在確認できる資料、隣地との関係、買主が求める条件などを整理します。

そのうえで、一般市場での仲介売却、隣地所有者への提案、現状での直接買取、不動産引取などを比較してご案内します。

大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、守口市、門真市など大阪府内でも、土地の境界事情は物件ごとに異なります。

丁寧なヒアリング・スピード対応・秘密厳守。

査定無料・秘密厳守で、大阪・兵庫・奈良の相続不動産、空き家、古家、長屋、文化住宅、他社で断られた物件などの不動産買取・売却相談を承っています。

「測量していないので相談しにくい」

「荷物や古家を残したまま査定してほしい」

「境界確認に費用をかけるべきか分からない」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1．境界標が一つも見つからなくても売却できますか？

境界標がないという理由だけで、一律に売却できないとは限りません。

ただし、買主が土地の範囲を判断できるよう、登記資料、過去の測量図、現地状況などを確認し、測量の有無や境界明示の条件を契約で明確にする必要があります。

Q2．売却前に確定測量は必ず必要ですか？

すべての土地売却で一律に必要になるわけではありません。

一般の住宅用地として販売する場合、分筆を行う場合、買主や金融機関から求められた場合などは、境界確認を伴う測量が必要になることがあります。現状買取の場合も、物件によって判断が異なります。

Q3．公図に線があるので、それを境界として売れますか？

公図は重要な確認資料ですが、現地の境界位置を正確に示しているとは限りません。

特に古い図面しかない地域では、地積測量図、過去の測量資料、現地状況、隣地所有者の認識などと照合する必要があります。

Q4．ブロック塀が境界ではないのですか？

ブロック塀が境界線上に設置されている場合もありますが、必ず一致しているとは限りません。

塀が一方の土地内にある場合や、境界を越えて設置されている場合もあるため、塀だけで判断せず、資料と測量による確認が必要です。

Q5．隣地所有者が境界確認に応じてくれない場合は？

まず土地家屋調査士へ相談し、過去の資料や現地状況を調査します。

筆界について合意できない場合は法務局の筆界特定制度、所有権界に関する争いがある場合はADRや裁判手続を検討することがあります。

Q6．長屋や再建築不可物件でも相談できますか？

はい。長屋では土地境界だけでなく、戸境壁、屋根、基礎、私道、接道なども確認する必要があります。

株式会社マイダスでは、長屋売却、再建築不可物件、私道に関係する土地、他社で断られた不動産についても、現状を確認したうえで整理方法を検討します。