【大阪府】相続した土地が売れないとき、どう考えるべき？整理の順番と手放す方法を解説

 

大阪府で相続した土地が売れずにお困りの方へ。

相続登記、共有名義、境界・接道、価格の見直し、低未利用土地等の100万円控除、相続土地国庫帰属制度など、土地を整理する順番と手放す方法を解説します。

「親から土地を相続したが、何年たっても売れない」

「不動産会社へ相談したものの、買主を探すのは難しいと言われた」

「固定資産税や草刈りの負担だけが続いている」

大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、枚方市などでも、相続した土地の売却や処分について悩む方は少なくありません。

建物がない土地は、空き家より管理が簡単だと思われることがあります。しかし、利用予定がないまま所有すると、固定資産税、草刈り、不法投棄への対応、境界管理などの負担が続きます。

また、土地は建物のように老朽化しない一方、立地、接道、形状、利用制限などによっては、長期間売れずに残ることがあります。

相続した土地が売れないときは、**「価値がない土地」と決めつけるのではなく、「売却するための条件を順番に整理する必要がある土地」**と考えることが大切です。

相続した土地が売れない主な理由

相続した土地が売れない理由は、一つとは限りません。

主に次のような条件が重なっている場合があります。

• 相続登記が終わっていない
• 相続人や共有者の意見がまとまっていない
• 隣地との境界が分からない
• 道路に十分接していない
• 土地の形が細長い、三角形などで使いにくい
• 高低差や傾斜がある
• 私道の通行・掘削条件が整理されていない
• 上下水道などの引込みに費用がかかる
• 草木や廃棄物が残っている
• 売出価格が市場の評価と合っていない
• 売却価格より測量・造成・仲介などの費用負担が大きい
• 買主が利用方法をイメージしにくい

「売れない土地」とまとめてしまうと、何を改善すればよいか分かりません。

まず、名義の問題なのか、土地の条件なのか、価格の問題なのかを分けて考えましょう。

1．最初に相続登記を確認する

相続した土地を売却するとき、最初に確認したいのが登記名義です。

固定資産税を相続人が支払っていても、登記上は亡くなった方の名義のままというケースがあります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

制度開始前に発生した相続についても、相続登記が済んでいなければ義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続した土地では、次の点を確認しましょう。

• 登記上の所有者
• 法定相続人の範囲
• 遺言書の有無
• 遺産分割協議の状況
• 土地を取得する相続人
• 共有持分の有無
• 抵当権や差押えの有無

相続登記前でも査定や相談は可能ですが、亡くなった方から買主へ直接名義を移すことはできません。

原則として、売却までに相続人名義への登記を完了させる必要があります。

2．共有名義や相続人の意思を整理する

複数の相続人が土地を共有している場合、土地全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

次のような状態では、買主が見つかっても契約まで進められないことがあります。

• 売却に反対する相続人がいる
• 相続人の一人と連絡が取れない
• 希望価格について意見が合わない
• 測量費や草刈り費用の負担者が決まっていない
• 売却代金の分配方法が決まっていない

まずは、売却するかどうか、どの程度の価格なら合意できるか、誰が不動産会社との窓口になるかを確認します。

「高く売れるなら売りたい」という曖昧な状態では、価格交渉が始まった後に意見が分かれる可能性があります。

査定額、必要経費、予想される手取り額を共有し、現実的な条件を整理しましょう。

3．境界・接道・土地の利用条件を確認する

相続した土地が売れない原因として多いのが、境界や道路の問題です。

買主は土地を購入した後、住宅、駐車場、倉庫、事業用地などとして利用できるかを判断します。

そのため、次の内容が分からない土地は検討しにくくなります。

• 土地の正確な面積
• 隣地との境界
• 境界標や測量図の有無
• 建築基準法上の道路に接しているか
• 道路に接する間口
• セットバックの必要性
• 私道持分の有無
• 通行・掘削承諾の有無
• 上下水道やガス管の引込み状況
• 塀、樹木、配管などの越境

特に、道路に接していない土地や、道路に接する幅が不足している土地は、建物を建築できない可能性があります。

ただし、見た目だけでは再建築の可否を判断できません。接している道の種類や通路の権利関係を、行政窓口や建築士へ確認する必要があります。

境界確定や測量には費用がかかるため、必ず先に実施するのではなく、買主が求める条件や売却価格を確認してから判断しましょう。

4．売出価格が土地の条件に合っているか見直す

相続した土地が売れないとき、売主の希望価格と市場での評価が合っていない場合があります。

土地の価格には、次の条件が影響します。

• 駅や生活施設までの距離
• 土地の面積と形状
• 接道状況
• 高低差や傾斜
• 建築できる建物の用途や規模
• 上下水道などの整備状況
• 境界確定の有無
• 造成・擁壁工事の必要性
• 周辺の土地需要
• 購入後に必要となる費用

固定資産税評価額や相続税評価額は、税金を計算するための基準です。実際の売却価格と一致するとは限りません。

また、近隣で売り出されている土地の価格は、実際に成約した価格ではありません。

売却価格を見直す際は、周辺の成約事例だけでなく、購入後に買主が負担する測量、造成、配管、解体などの費用も考慮する必要があります。

5．「誰が買う土地なのか」を見直す

一般の住宅購入者だけを対象にすると、相続した土地が売れにくい場合があります。

土地の条件によっては、次のような売却先も考えられます。

• 隣接地の所有者
• 駐車場や資材置場を探している事業者
• 小規模な土地を探している個人
• 家庭菜園や庭として使いたい人
• 土地の再利用を行う不動産会社
• 建築条件を理解した投資家
• 地域内で事業用地を探している事業者

特に、単独では利用しにくい狭小地や無接道地でも、隣地と一体化すれば活用できる可能性があります。

そのため、隣接地の所有者は有力な売却先の一つです。

ただし、隣地所有者に購入義務はありません。価格や境界、引渡し条件を整理したうえで、慎重に交渉する必要があります。

6．草木・残置物・管理状態を確認する

建物がない土地でも、管理をしなくてよいわけではありません。

長期間放置すると、次のような問題が発生する可能性があります。

• 雑草や庭木の繁茂
• 枝や根の隣地への越境
• 害虫の発生
• ごみや廃材の不法投棄
• 擁壁や塀の劣化
• 土砂の流出
• 近隣からの苦情
• 草刈りや清掃費用の継続

土地の状態が悪いと、買主が購入後の撤去費用や近隣関係を心配し、検討を見送ることがあります。

ただし、高額な整地や造成を先に行えばよいとは限りません。

買主が住宅建築の際にまとめて造成する場合もあるため、まずは草刈りや不法投棄物の確認など、最低限の管理から進めましょう。

7．低未利用土地等の100万円控除を確認する

相続した土地を比較的低い価格で売却する場合は、「低未利用土地等の譲渡に係る100万円特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度は、一定の条件を満たす低未利用土地等を個人が売却した場合に、長期譲渡所得から最大100万円を控除するものです。

2026年度の税制改正により、適用期間は2028年12月31日まで延長されました。原則として譲渡価格500万円以下が対象ですが、市街化区域や用途地域設定区域内などでは、一定期間、800万円以下まで対象となります。

主な要件には、次のようなものがあります。

• 売主が個人である
• 都市計画区域内の低未利用土地等である
• 譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
• 売却価格が500万円以下または一定の場合は800万円以下
• 配偶者や一定の親族など、特別な関係にある人への売却ではない
• 買主が購入後に土地を利用する意向を持っている
• 市区町村から低未利用土地等確認書の交付を受ける

大阪市は全域が都市計画区域・市街化区域とされており、一定の要件を満たす場合は800万円以下の価格要件が適用されます。ただし、市区町村が確認書を発行しても、税制の適用が保証されるわけではありません。最終的な適用の可否は税務署や税理士へ確認する必要があります。

国土交通省によると、2024年中の低未利用土地等確認書の交付実績は全国で4,817件でした。譲渡前の状態は空き地が49.6％、譲渡後の用途は住宅が72.1％となっています。

これは、利用されていなかった土地でも、価格や利用条件を整理することで、新たな買主の利用につながった事例が一定数あることを示しています。なお、確認書の交付件数と、実際に税制が適用された件数は一致しない場合があります。

8．隣地への売却や不動産会社の買取を検討する

一般の購入希望者が見つからない場合は、売却方法を見直します。

隣地所有者へ売却する

隣接地の所有者が購入すれば、次のようなメリットが生じる可能性があります。

• 敷地を広げられる
• 駐車場や庭を確保できる
• 接道条件を改善できる
• 変形地を整えられる
• 将来の建て替え計画を立てやすくなる

単独では価格が付きにくい土地でも、隣地所有者にとっては価値がある場合があります。

不動産会社による買取を検討する

土地を再利用・再販売する不動産会社へ、直接売却する方法です。

会社によって条件は異なりますが、次のような土地でも相談できる場合があります。

• 狭小地や変形地
• 無接道地
• 私道や境界の問題がある
• 雑草や残置物がある
• 遠方にあり管理できない
• 他社の仲介で売れなかった
• 測量や造成を行っていない

仲介より価格が低くなる可能性はありますが、一般の買主を探す期間や、測量・造成などの負担を抑えられる場合があります。

有償引取を比較する

売却価格より、測量、草刈り、造成、管理などの負担が大きい土地では、通常の売買が成立しないこともあります。

その場合は、所有者が一定の費用を負担して土地を引き取ってもらう「取引サービス型」の方法を検討できる場合があります。

費用の内訳、名義変更の時期、引取後の管理者を確認し、通常の売却や買取と比較することが大切です。

 

 

9．相続土地国庫帰属制度を検討する

市場での売却、隣地への譲渡、買取などが難しい場合は、相続土地国庫帰属制度も選択肢になります。

この制度は、相続や一定の遺贈によって取得した土地について、法務大臣の承認を受け、所有権を国へ移す制度です。売却ではないため、土地の代金を受け取る制度ではありません。

申請時には、土地1筆につき1万4,000円の審査手数料が必要です。申請を取り下げた場合や、審査の結果、却下・不承認になった場合でも手数料は返還されません。

また、承認された場合は、土地の性質に応じて算定された10年分の標準的な管理費用相当額の負担金を納付する必要があります。

どのような土地でも国へ引き取ってもらえるわけではありません。

例えば、次のような土地は申請できない、または承認されない可能性があります。

• 建物が残っている
• 抵当権や使用収益権が設定されている
• 境界が明らかでない
• 所有権の範囲について争いがある
• 通路などとして第三者に利用されている
• 管理に支障となる工作物や廃棄物がある
• 危険な崖がある
• 通常の管理以上の費用や労力が必要になる

国庫帰属制度を検討する場合は、売却の可能性、境界整理費、障害物撤去費、審査手数料、負担金を比較しましょう。

相続した土地が売れないときの整理手順

相続した土地の売却が進まない場合は、次の順番で確認すると原因を整理しやすくなります。

1. 土地の登記名義を確認する
2. 相続人・共有者の意思を確認する
3. 境界、接道、私道の状況を調べる
4. 土地の利用制限と活用方法を確認する
5. 草木や残置物の状態を確認する
6. 売出価格と必要経費を見直す
7. 想定する買主を見直す
8. 隣地への売却を検討する
9. 仲介と不動産会社の買取を比較する
10. 税制特例・有償引取・国庫帰属制度を比較する

すべての問題を所有者だけで解決してから相談する必要はありません。

境界や接道が分からない場合、相続人の整理が終わっていない場合も、現在分かっている資料から査定や調査を始められることがあります。

よくある質問

Q1．相続した土地が売れない主な原因は何ですか？

名義、共有者の合意、境界、接道、土地の形状、価格、利用方法など、複数の原因が考えられます。まず何が買主の判断を難しくしているかを分けて確認しましょう。

Q2．相続登記が終わっていなくても査定できますか？

査定や相談は可能です。ただし、売却を完了するには、原則として相続人名義への登記が必要です。

Q3．境界が分からない土地でも売却できますか？

売却できる可能性はあります。ただし、買主から境界確定を求められる場合があります。測量を売主・買主のどちらが行うか、契約前に確認しましょう。

Q4．無接道地や再建築できない土地でも売却できますか？

売却できる可能性はあります。隣地所有者、駐車場や資材置場として利用する人、専門の不動産会社などが主な売却先になります。

Q5．低未利用土地等の100万円控除は相続した土地にも使えますか？

相続した土地でも、所有期間、売却価格、土地の利用状態、買主の利用意向などの要件を満たせば対象になる可能性があります。相続では、被相続人の所有期間を引き継いで判定できる場合がありますが、個別の適用は税務署や税理士へ確認してください。

Q6．土地を国へ無料で返すことはできますか？

相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を無料で引き取る制度ではありません。審査手数料が必要で、承認後には10年分の標準的な管理費用相当額の負担金を納付します。

Q7．草木や廃棄物を撤去してから査定すべきですか？

最低限の草刈りや不法投棄物の確認は有効ですが、高額な整地や撤去を先に行う必要があるとは限りません。現在の状態で査定を受け、作業費と売却価格を比較しましょう。

大阪府で相続した土地が売れずにお困りの方へ

相続した土地が売れない理由は、「土地に価値がないから」とは限りません。

名義、境界、接道、土地の形、価格、利用方法、売却先などを分けて確認すると、整理すべきポイントが見えてきます。

株式会社マイダスでは、大阪市24区、堺市、豊中市、吹田市、池田市、箕面市、茨木市、高槻市、摂津市、東大阪市、八尾市、枚方市、寝屋川市、守口市、門真市、大東市、四條畷市、交野市、松原市、羽曳野市、藤井寺市、柏原市、岸和田市、和泉市、泉大津市、泉佐野市など、大阪府内の相続した土地についてご相談を承っています。

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