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↓↓本日のコラムです↓↓

 

 

自ら売主の売買における特約の制限

 

改正前の民法では、瑕疵担保責任の責任追及期間につき、買主の請求は事実を知った時から

１年以内とされています（改正前の民法566条３項）。

この期間制限に関連して、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約において

「民法566条３項に規定する期間」について瑕疵を担保すべき責任に関し、引渡しの日から

２年以上となる特約をする場合を除き、同条の規定よりも買主に不利となる特約をしてはならないと

制限されていました（改正前の宅建業法40条）。

これに対し、改正によって瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が採り入れられます。

そのために、民法上の期間制限の規定も改められ、契約不適合の場合には、買主は、

不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しなければ、契約不適合責任を追及することが

できないものとされました（改正民法566条本文）。

同時に、宅建業法でも、自ら売主となる売買の特約において、契約不適合を担保すべき責任に関し、

「民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を

除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」と改められています

（改正宅建業法40条、図表1）。

 

宅建業法改正により、宅建業法40条の性格が、瑕疵担保責任に関する特約の制限から、

契約不適合責任に関する特約の制限に変わり、改正前よりも適用範囲が広くなります。

たとえば、改正前の民法では瑕疵担保責任は瑕疵が隠れていた場合（買主が瑕疵を知らなかったことに

ついて善意無過失の場合）に限定されていましたが、改正後には、民法上売主の契約不適合責任は、

契約不適合が隠れたものであった場合に限定されなくなります。

そのため、改正後は、売主が宅建業者の場合の契約不適合責任について、売主の責任を隠れた瑕疵に

限定する特約は、買主に不利なものであることから、無効となります。

 

 

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担当：北垣（きたがき）