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- 2021/03/28
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～～～不動産利回りについてのコラム～～～
利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。一般的な資産運用では、利回りの高い手段を選ぶことで得られる収入は増えるため、安定した運用が期待できます。
しかし、不動産投資の利回りは一般的な利回りとは異なるので、理解を深めておく必要があります。
例えば、不動産投資で利回りの高い物件には中古物件が多くあります。
全てがそうと言うわけではありませんが、中古物件の場合、修繕費用などの支出により、高かったはずの利回りが結果的に低くなってしまう…といったことも考えられます。
そのような観点から、不動産投資の利回りは大きく以下の3つに分類して確認をする必要があります。
- 想定利回り
- 表面利回り
- 実質利回り
それぞれがどんな利回りなのか、また計算方式について確認していきましょう。
想定利回りと計算方式
想定利回りとは、満室状態における利回りのことです。想定利回りは、以下の計算方式で算出できます。
【想定利回りの計算方式】
不動産投資で得られる全ての収入÷物件価格×100
アパート投資のような複数の部屋を有している物件の売買時には空室が生じていることがあります。想定利回りは、それらの空室を反映せずに満室だった場合を想定した利回りを表します。
表面利回りと計算方式
表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのことです。別名、グロス利回りとも言います。表面利回りは、以下の計算方式で算出できます。
【表面利回りの計算方式】
現在の不動産投資で得ている全ての収入÷物件価格×100
表面利回りは、想定利回りとは異なり、現状の空室状況を反映しているため、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることが可能です。ただし、マンションの1室投資や戸建投資では、想定利回りと表面利回りが同じになります。
実質利回りと計算方式
実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。実質利回りは以下の計算方式で算出できます。
（現在の不動産投資で得ている全ての収入－経費）÷物件価格×100
想定利回りや表面利回りでは、不動産投資の収入しか反映していませんが、不動産投資には収入だけでなく管理費や修繕費、税金といった支出が生じます。実質利回りでは支出も反映しているため、実際の運用利回りを知ることが可能です。
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