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2023/02/17

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★本日のコラムです★

2023年不動産市場の行方（1）

首都圏の新築マンション平均価格が「バブル超え」で絶好調の不動産市場

2021年の上半期、首都圏の新築マンション平均価格は6360万円を記録しました（不動産経済研究所調べ）。好調に推移してきたマンション価格ではあったが、1990年の記録である6214万円を超えたというニュースは「バブル超え」という形で各種メディアに取り上げられました。

　バブル超えを果たした2021年から引き続き、2022年も首都圏の新築マンション価格は高水準を維持し続けてきました。上半期の平均価格は6510万円。中古マンション市場の売れ行きも堅調です。都心のタワーマンションでは1億円超えの物件も珍しくなく、高値であってもニーズは衰えないです。まさに不動産市場は絶好調であり、この傾向はしばらく続いていくかのように見えるでしょう。

　しかしほんの2年前までは、不動産市場においてまったく逆の論調が主流となっていたことを覚えている方も多いのではないでしょうか。例えば「不動産バブルが崩壊する」「都心から郊外や人が流出する」といった内容を報じるメディアも少なからず存在しました。。

　これは2020年、コロナウイルス感染拡大による緊急事態宣言が発出され、外出を控えざるを得ない状況となったことによるライフスタイルの変化が、不動産市場に大きく影響を及ぼすのではないかと予測されたためです。

　巣ごもり需要、リモートワークなどの言葉が生まれ、人々は自宅でいかに快適に過ごすかをじっくりと考えるようになりました。結果、「住まい」そのものを見直す動きが大きくなっていきました。緊急事態宣言が解除されるや否や、抑えられていた需要が噴き出すような形で、利便性の高い物件を中心に市場は盛り上がりを見せるようになりました。

　通勤時間を短縮でき、買い物や公共施設、病院などがそろう便利な都心・都心部の物件の人気が高まり2021年、2022年へと好調に推移していきます。ふたを開ければ、予測されたような「不動産バブルは崩壊」「都心から郊外への移動」は大きな流れとしては見られませんでした。

　新たな住まい選びの条件である「利便性」を満たすエリアは限られてくる。都心・駅前・駅近・大規模・タワーなどの好立地で便利な高額物件に人気が集中し、ごく限られた地域において価格の高騰が続いていくこととなるようです。2022年、この傾向はより顕著になってきています。以前から何度かお伝えしている「不動産市場の三極化」の加速です。

一部のエリアの高騰は続くが市場の「三極化」が進行

あらためて市場の「三極」とは次の図の通りです。

（1）価格が維持、あるいは上昇の地域　10～15％

（2）なだらかに下落を続ける地域　70％

（3）限りなく無価値、あるいはマイナスになる地域　15～20％

　都心・駅前・駅近・大規模・タワーなどの好立地は当然（1）となる。現状、コロナ後の需要拡大やウクライナ侵攻など不安定な社会情勢の影響や木材・半導体などをはじめとする建築資材の高止まり、建築業界の人材不足などを背景に高騰するエリアはますます高くなり、庶民には手の届かない水準まで達しています。

　一方で、条件に当てはまらないほとんどのエリアは緩やかに価格を下げ続けているのです。駅から遠いなど利便性の低い場所や地方では、土地の価格が0円やほとんど無価値に等しい物件も存在する。不動産は都心や地方でも駅前など好立地のみが「好調」なのであり、実は市場を俯瞰すると長らく縮小を続けているともいえます。

　不動産市場の「三極化」を踏まえ、あらためて2022年の不動産市場に目を転じてみましょう。

　2021年秋頃から都心の新築マンションの売れ行きが少々鈍化し、在庫がやや増加し始めた。高騰しすぎて「高根の花」となった都心3区（千代田、中央、港区）や5区（3区＋渋谷、新宿区）の物件を諦める人が増えてきたと考えられます。購入者の視点は都心から23区、さらに郊外へ広がり、現在は神奈川県、千葉県、埼玉県など周辺地域においても値上がりの波が及んできています。

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