中古住宅が売れないときに見直したい6つのポイント｜需要がないと決める前に比較で不利な理由を確認

 

中古住宅が売れない原因を、名義、価格、接道、建物状態、管理、販売方法の6項目から解説。

大阪府内の相続した中古戸建、築古住宅、再建築不可物件などの売却相談にも対応します。

中古住宅を売り出しても問い合わせがない、内覧後に話が進まない、不動産会社から価格を下げるよう勧められたということがあります。

このようなとき、「築年数が古いから売れない」「この地域には需要がない」と決めつけるのは早いかもしれません。

国土交通省の資料によると、戸建住宅とマンションを合わせた既存住宅流通シェアは、2008年の29.6％から2024年には43.6％へ上昇しています。

ただし、2024年の戸建住宅は33.3％、マンションは62.6％であり、住宅の種類によって市場の状況は異なります。

中古住宅市場が広がっていることと、個別の築古住宅が売れることは別の問題です。

売れないときは、物件が比較のどこで不利になっているのかを確認する必要があります。

1．名義と権利関係が整理されているか

相続した中古住宅では、土地や建物が亡くなった方の名義のままになっていることがあります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続の開始と、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

売却前には、次の内容を確認します。

• 土地と建物の名義が一致しているか
• 相続登記が済んでいるか
• 共有者全員が売却に同意しているか
• 抵当権や差押えが残っていないか
• 未登記の建物や増築部分がないか

査定や物件調査は相続登記と並行して進められますが、買主へ所有権を移転するまでには、売主となる人への登記を整える必要があります。

2．価格が物件条件に合っているか

中古住宅の売出価格は、築年数や周辺相場だけでは決まりません。

買主は、購入後に必要となるリフォーム費、家財の処分費、測量費、私道や擁壁の管理負担なども含めて判断します。

例えば、周辺のリフォーム済み住宅と同じ価格で売り出していても、対象物件に雨漏りや設備更新の必要があれば、買主から見た実質的な負担は大きくなります。

売れないときは、単に値下げするのではなく、次の内容を確認しましょう。

• 問い合わせ件数
• 内覧後に断られた理由
• 周辺の競合物件
• 買主が想定する修繕費
• 古家付き土地として見た場合の価格
• 仲介売却と直接買取の手取り額

売主の希望価格ではなく、現在の状態と購入後の負担を含めた価格になっているかが重要です。

3．接道・私道・境界に問題がないか

中古戸建が売れない理由は、建物ではなく土地条件にある場合があります。

特に確認したいのは、次の項目です。

• 建築基準法上の道路に接しているか
• 道路への接道幅が足りているか
• 再建築できる土地か
• セットバックが必要か
• 私道持分があるか
• 通行や水道管工事の権利を説明できるか
• 境界や越境に問題がないか

見た目には普通の戸建でも、再建築不可、私道のみ、接道幅不足などの条件があれば、住宅ローンを利用する買主が限定されることがあります。

道路や境界の条件が曖昧なままでは、買主が将来の建替えや修繕を判断できません。

売り出す前に、登記事項、公図、地積測量図、道路種別などを確認することが大切です。