借地権付き建物や底地の買取りも行います☆

【大阪市域全域】

旭区・都島区・城東区・鶴見区・淀川区・東淀川区・西淀川区・東成区など

借地権付き建物・借地として貸している土地、土地を借りて建っている文化住宅・・・など

借地に関する不動産も絶賛募集中です☆

借地権に詳しいスタッフが現地調査なども行いますので、是非お電話、メールにてお問合せください♪

マイダスの堅本（かたもと）です。

大阪市内の借地権付き建物の売却相談がございました。

建物の所有者のお孫様からのご相談で、土地の所有者（地主様）とは全く面識がなく会ったこともないとの事でした。一昔前の借地は「通い帳（かよいちょう）」というもので管理されている地主様が多く、毎月地代（土地の賃料）を地主様の家に持っていき、賃料を払った照明として通い帳に印鑑をついてもらう、もしくは土地の借主は領収書をもらい、地主様が保管している通い帳にハンコをついてもらう、といったことが一般的でした。（夏休みのラジオ体操の出席ハンコみたいなものですね）

現在では銀行振り込みが一般的になり、建物所有者（または管理者）が代替わりすることにより、地主様の家も顔も知らないといったことがよくあります。

借地権付きの建物を売却するときには、土地所有者の承諾が必要となり、この承諾にも費用がかかることがあります。地主様側も建物を売却されると、まったく知らない次の建物所有者に土地を貸さなければならないリスクがあり、なかなかすぐに承諾いただけない場合もあります。

マイダスでは、このような借地権に関する詳しいスタッフを現地調査に派遣し、建物所有者及び土地所有者の仲介役を行ったりも業務の一環として行います。もし、借地権でお困りの「建物」「土地」がございましたら一度ご相談下さい！

担当：堅本（かたもと）

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【賃貸借と使用貸借の違い】

賃貸借はよく耳にすると思いますが、使用貸借は聞き覚えがないという方は多いのではないでしょうか？

賃貸借と使用貸借に共通するものは、「他人の物を借りて使用し、最終的にその物を返す」という点です。余談ですが、消費貸借の場合は「借りた物自体は借主が消費し、返すものは借りたものと同種の物」とされています。

賃貸借契約と使用貸借契約の違いは、主に「賃料を払うかどうか」によります。賃料を支払って借りる場合（有償）が賃貸借であり、無料で借りる場合（無償）が使用貸借です。不動産や物の種類に関係なく、賃料が判断基準です。

「賃貸借の具体例」

・賃貸アパートや賃貸マンション、貸家を借りる・レンタカーを借りる、、、など

「使用貸借の具体例」

・兄弟から物などを借りる・親が所有している土地を無料で借り、建物を建てる、、、など

 

基本的に使用貸借は、貸す側・借りる側の当事者間の信頼関係が前提となっており、契約書を特に作成することは少ないですが、契約であることに変わりはなく、返還義務や原状回復義務も存在します。

≪不動産での賃貸借契約・使用貸借契約の違い≫

・契約の解除

不動産賃貸借契約の場合、借主は容易に契約を解除できますが、貸主からの解除には「正当事由」が必要です。さらに貸主の都合で立ち退きを求める場合は、賃貸契約の契約期間満了の1年前から、6カ月前までに勧告をし、交渉を始めなければなりません。そしてこの立ち退きの交渉は必ず認められるものではないため、正当事由があれば、必ず立ち退いてもらえるという事にはなりません。

一方、不動産使用貸借契約では解除条件が異なり、貸主も借主もいつでも契約を解除できる場合があります。

・返還時の原状回復について

賃貸借と使用貸借の原状回復義務に違いがあります。不動産賃貸借契約では、国土交通省のガイドラインや判例にもある通り、借主が一部の損耗を負担しない部分（通常損耗及び経年変化による劣化など）があります。しかし、使用貸借契約ではその範囲が明確にされていません。そのため、返還時の状態について紛争が起こる可能性があります。

・第三者への対抗要件

不動産賃貸借契約の場合、所有者が変更したことなどにより、第三者から立ち退きの請求があった際に、特定の条件を満たせばを立ち退きを拒否できます。しかし、不動産使用貸借契約には、この要件が存在しない為、第三者からの立ち退きの要請があると基本的には断ることができません。

・契約当事者が死亡した場合

不動産賃貸借契約の場合、借主が亡くなっても相続人が借主の立場を継承します。例えば、両親と子供2人が住んでいた借家で、父親が借主の場合、父親が病気などで亡くなってしまったとたんに、賃貸借契約が終了してしまっては残された家族が住むところが無くなってしまいます。この場合には、相続人である母親や子供が賃貸借契約の借主の地位を承継する事となります。しかし、不動産使用貸借契約では原則として、借主の死亡で契約が終了します。

・借地の賃貸借と使用貸借

近年は土地を借りて建物を建てる事はかなり減りましたが、今なお昔のまま土地を借りている「借地権付き建物」は多く存在しています。借地の場合であっても、賃貸借と使用貸借による違いが生じます。一般的な普通借地権の土地賃貸借契約では、基本的には借主の希望により契約が更新されますが、土地使用貸借契約では、借主の死亡で契約が終了することが一般的です。（例外もあります）また、使用貸借と借地権はその性質上、権利に対する価値が違う為、「贈与税」「相続税」などの税金課税額や扱いが変わる可能性もあります。

・使用貸借契約への切り替え

賃貸借契約を使用貸借契約に切り替えることは法的に認められています。ただし、説明してきたように「賃貸借契約と使用貸借契約」にはそれぞれの特性がある為、口頭での合意だけでは後々トラブルになる可能性があります。そのため、契約書などの書面による双方の合意を取り交わし、明確に切り替えの内容を記載することが重要です。

 

まとめると、賃貸借と使用貸借は賃料の有無に基づいて異なり、法的な違いが多く存在します。使用貸借契約に切り替える際には契約書を作成し、メリットとデメリットを検討することが重要です。また、不動産の取引においては税務面も考慮すべきポイントです。