文化住宅の空室が増えたらどうする？建物全体の収支と今後の出口を見直すポイント

文化住宅の空室が増えたときに確認したいポイントを、共同住宅の空き家統計、募集状況、建物状態、相続登記、空家活用政策、神戸市の活用事例から解説。

賃貸継続・改修・売却の判断方法を紹介します。

文化住宅を所有していると、退去が続いたり、募集しても入居者が決まらなかったりすることがあります。

空室が増えると、「建物が古いので仕方がない」「このまま入居者が減り続けるのではないか」と考えてしまいがちです。

しかし、空室の原因が築年数だけとは限りません。

募集を止めていた、賃料が周辺相場と合っていない、室内に家財が残っている、設備や共用部分に不安があるなど、複数の理由が重なっている場合があります。

文化住宅の空室が増えたときは、一室ごとの募集条件だけでなく、建物全体の状態、収支、管理体制、今後の出口を分けて確認することが大切です。

「文化住宅」は建物ごとに形式が異なる

文化住宅という呼び方には、全国共通の法的な定義がありません。

一般に関西で、主に昭和期に建てられた木造の低層賃貸住宅などを指して使われていますが、実際の建物形式は物件によって異なります。

代表的なのは次の二つです。

• 各住戸が直接外部へ出入りする長屋形式
• 共用廊下や共用階段から各住戸へ入る共同住宅形式

さらに、一棟全体を一人が所有している場合、建物が区分所有されている場合、土地が共有または借地になっている場合もあります。

建物形式や権利関係は、改修、解体、売却、補助制度の利用可否に影響します。

まずは登記事項証明書、建物図面、公図、固定資産税関係書類などから、所有している範囲と建物区分を確認しましょう。

共同住宅の空き家は502万9,000戸

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、共同住宅の空き家は502万9,000戸で、全国の空き家総数の55.9％を占めています。

そのうち、賃貸用の空き家は394万7,000戸で、共同住宅の空き家の78.5％です。

ただし、この数字は空室になっている住戸数です。

502万9,000棟の共同住宅が空いているという意味ではなく、木造の文化住宅だけでなく、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパート・マンションなども含まれています。

また、共同住宅の空き家が多いことだけで、文化住宅の賃貸需要が低いとは判断できません。

文化住宅の入居状況は、地域の世帯構成、交通利便性、間取り、賃料、設備、建物状態、募集方法などによって異なります。

1．空室が増えた理由を住戸ごとに整理する

最初に、各住戸が空室になった経緯を確認します。

空室には、次のように異なる理由があります。

• 退去後に募集をしていない
• 売却予定のため新規募集を止めていた
• 家財が残っていて募集できない
• 修繕が必要で入居できない
• 募集しているが問い合わせがない
• 問い合わせはあるが内覧後に断られる
• 申込みはあるが審査や条件面で成立しない

募集していなかった空室と、長期間募集しても入居者が決まらない空室では、対応方法が違います。

各住戸について、退去時期、空室期間、募集期間、募集賃料、問い合わせ件数、断られた理由を一覧にすると、問題が見えやすくなります。

2．賃料だけでなく入居時の総負担を確認する

空室が増えると、すぐに家賃を下げようと考えることがあります。

しかし、入居希望者が見ているのは月額賃料だけではありません。

• 共益費や水道代
• 敷金・礼金
• 保証会社の費用
• 火災保険料
• 更新料
• エアコンや給湯設備の有無
• インターネット環境
• 駐輪・駐車条件
• ペットや高齢者などの入居条件

周辺物件より家賃が安くても、初期費用が高い、設備が少ない、契約条件が分かりにくいといった理由で選ばれにくくなることがあります。

文化住宅だけで比較するのではなく、同じ地域・広さ・価格帯で募集されているアパート、長屋、戸建賃貸などと条件を比べることが重要です。

3．室内より先に建物全体の安全性を見る

空室対策としてクロスや床を新しくしても、共用階段や屋根に大きな問題があれば、建物全体への不安は残ります。

文化住宅では、次のような部分を確認しましょう。

• 屋根や外壁からの雨漏り
• 基礎、柱、梁の劣化
• 建物の傾き
• シロアリ被害
• 共用階段や廊下の腐食
• 給排水管の漏水や詰まり
• 電気・ガス設備
• 消防設備や避難経路
• 戸境壁や防火上の構造
• 未登記の増築部分

売却や賃貸継続の前に、すべてを修繕しなければならないわけではありません。

現在分かっている不具合、過去に修繕した箇所、今後必要になりそうな工事を整理し、費用の概算を把握することが大切です。

4．建物全体の収支を計算する

空室を埋めるために改修するか、現状で売却するかは、建物全体の収支を見なければ判断できません。

少なくとも、次の金額を整理します。

1. 現在の年間賃料収入
2. 満室になった場合の想定収入
3. 固定資産税、保険、管理などの年間経費
4. 現在必要な修繕費
5. 今後5年程度で予想される大規模修繕費
6. 空室を募集可能な状態にする費用
7. 現状で売却した場合の手取り額

満室想定の家賃だけではなく、実際の入居率、滞納、修繕費を反映した収支を見ることが重要です。

例えば、改修後に家賃を上げられても、工事費を回収するまで長期間かかる場合は、改修より現状売却の方が負担を抑えられることがあります。

5．入居者と賃貸借契約を整理する

入居者が残っている文化住宅では、空室だけでなく、入居中の住戸についても確認が必要です。

• 各住戸の賃貸借契約書
• 契約開始日と現在の賃料
• 敷金・保証金の預かり額
• 更新や特約の内容
• 家賃滞納の有無
• 修繕負担の取り決め
• 保証会社や連帯保証人
• 高齢入居者などへの対応状況

文化住宅を収益物件として売却する場合、買主は賃料収入だけでなく、契約内容や敷金の承継、滞納、今後の修繕負担を確認します。

契約書や入金履歴が整理されていないと、実際の収益を判断しにくくなります。

6．相続登記と管理体制を確認する

相続した文化住宅が、亡くなった方の名義のままになっている場合があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

遺産分割によって取得者が決まった場合も、成立日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。

正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

共有者が複数いる場合は、賃料収入の分配だけでなく、次の事項についても合意を整えます。

• 誰が管理を担当するか
• 修繕費をどのように負担するか
• 新規入居者を募集するか
• 改修するか売却するか
• 売出価格や売却代金をどう決めるか

所有者や管理責任者が明確でない状態では、空室対策、改修、売却のいずれも進めにくくなります。

7．文化住宅の特徴を生かす方法もある

文化住宅を、新しいアパートと同じ設備や外観だけで競わせるのではなく、建物の特徴を別の用途へ生かす事例もあります。

国土交通省の「人生100年時代を支える住まい環境整備モデル事業」では、神戸市垂水区にある1970年築の木造2階建ての文化住宅を改修し、5戸のひとり親家庭向け住宅とコミュニティスペースを整備する提案が、2023年度に選定されました。

この事例では、文化住宅特有の住戸間の距離感を生かし、地域と連携した支援型住宅を目指しています。

ただし、これは一つのモデル事業です。

すべての文化住宅に同じ需要があることや、同様の改修をすれば採算が取れることを示すものではありません。

福祉団体や自治体との連携、改修費、入居者支援、継続的な運営体制が必要になります。

空家等活用促進区域は自動的な支援制度ではない

改正空家法では、市区町村が重点的に空き家の活用を進める地域を「空家等活用促進区域」として設定できるようになりました。

区域内では、所有者への活用要請や、一定の場合に接道・用途規制を合理化する措置などを検討できます。

ただし、区域の設定や具体的な措置は、市区町村が地域の方針に基づいて定めます。

文化住宅があるだけで、自動的に規制が緩和されたり、改修費が補助されたりするわけではありません。

また、一部の住戸に入居者がいる長屋・共同住宅は、空家法上の「空家等」に当たらない場合があります。

自治体独自の条例で対象となることもあるため、所在地の制度を個別に確認する必要があります。

賃貸継続・再生・売却を比較する

文化住宅の空室が増えた場合、選択肢は入居募集を続けることだけではありません。

賃貸経営を続ける

最低限の修繕や募集条件の見直しで、収支を維持できる場合に検討します。

空室から段階的に改修する

一度に全室を工事せず、需要を確認しながら空室部分を改修します。

用途や入居者層を見直す

地域需要に応じて、単身者、子育て世帯、高齢者など、対象を再検討します。ただし、建築・消防・福祉上の手続きが必要になる場合があります。

一棟収益物件として売却する

入居者、賃料、契約、修繕履歴を整理し、収益物件を探す買主へ提案します。

現状のまま直接売却する

大規模修繕や家財処分を行わず、築古物件を扱う事業者への直接買取を比較します。

再生が難しければ解体を検討する

建物全体の傷みが大きい場合は解体も選択肢になります。

ただし、接道や再建築の可否、入居者、隣接建物、固定資産税への影響を確認してから判断する必要があります。

文化住宅の空室を見直す順番

文化住宅の空室が増えたときは、次の順番で整理すると判断しやすくなります。

1. 長屋か共同住宅かを確認する
2. 土地・建物の名義と所有範囲を調べる
3. 入居者、賃料、契約、滞納を整理する
4. 各空室の期間と募集状況を確認する
5. 屋根、外壁、基礎、配管、共用部を調査する
6. 現在の収支と今後の修繕費を計算する
7. 地域の賃貸需要と募集条件を比較する
8. 賃貸継続、改修、現状売却を比較する

神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、姫路市、加古川市をはじめ、南あわじ市、播磨町など兵庫県内でも、文化住宅の空室対策は、立地、建物形式、入居状況、接道、修繕費によって異なります。

株式会社マイダスでは、空室が増えた文化住宅、長屋、築古アパート、相続した共同住宅について、名義、入居状況、賃貸収支、接道、建物状態、今後の修繕負担などを確認しています。

そのうえで、賃貸継続、一棟収益物件としての売却、空室状態での売却、古家付き土地としての販売、現状での直接買取、不動産引取などを比較してご案内しています。

文化住宅の空室が増えたことだけで、建物の価値がなくなったとは判断できません。

一方で、「古い建物だから仕方がない」と考えて何も確認しなければ、修繕費や管理負担が増え、選べる方法が少なくなる場合があります。

空室の原因、建物全体の安全性、現在の収支、地域需要、所有者の管理体制を整理し、賃貸を続けるのか、再生するのか、売却するのかを比較することが大切です。