無道路地は売却できる？再建築の問題と手放す前に確認したい5つのポイント

 

 

無道路地の売却で問題になりやすい接道義務、通行権、再建築の可否、隣地との交渉、売却方法を分かりやすく解説します。

兵庫県で無道路地や無接道物件の処分にお困りの方は、解体や境界変更の前に確認すべき点を押さえておきましょう。

無道路地を相続したものの、「道路に面していない土地でも売れるのか」「古い家を解体すると建て直せないのではないか」と悩んでいませんか。

無道路地とは、一般的に公道へ直接出られない土地や、建築基準法上の道路に必要な長さで接していない土地を指します。

ただし、現地に通路が見えていても、その通路が建築基準法上の道路とは限りません。

反対に、細い道でも一定の条件を満たし、建築基準法上の道路として扱われている場合があります。

見た目だけで「道路がある」「道路がない」と判断せず、役所の道路資料、公図、登記事項証明書、測量図などを確認することが大切です。

無道路地と接道義務の関係

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。

神戸市では、幅員4メートル以上の公道、開発道路、位置指定道路などに加え、一定の条件を満たす幅員4メートル未満の道も、建築基準法上の道路として案内しています。

そのため、「細い道だから建築できない」「舗装された道があるから建築できる」と単純には判断できません。

道路の種類と、敷地が道路に接している長さを個別に調べる必要があります。

接道条件を満たしていない敷地では、原則として新築や建て替えが難しくなります。

ただし、建築基準法第43条第2項の認定または許可を受けることで、建築できる場合があります。

兵庫県は、この制度について、交通上、安全上、防火上、衛生上の支障がない場合に適用される例外的な制度と説明しています。

計画内容によっては許可を得られないこともあるため、建築士などを通じて行政窓口へ事前相談することが重要です。

通行できることと再建築できることは別問題

他人の土地に囲まれ、公道に通じていない土地については、民法上、公道へ出るために周囲の土地を通行できる場合があります。

ただし、通行する場所や方法は、通行する側に必要であり、周囲の土地に与える損害が最も少ないものを選ばなければなりません。

また、原則として通行する土地の損害に対する償金も問題になります。

注意したいのは、民法上の通行が認められることと、建築基準法上の接道義務を満たすことは同じではない点です。

徒歩で通れる通路があっても、自動車の通行、工事車両の進入、上下水道管の工事、建築確認に必要な通路幅まで当然に認められるとは限りません。

無道路地を売却する前に確認したい5つの項目

1．接している道の種類

市役所や県の窓口で、敷地に接する道が建築基準法上の道路に該当するかを確認します。

固定資産税の資料や住宅地図に道として表示されていても、建築基準法上の道路とは限りません。

2．通路の所有者と権利関係

通路部分が誰の土地なのかを確認します。

通行承諾書、地役権、賃貸借契約、過去の覚書などが残っていないかも調べましょう。

長年通っているという事実だけでは、買主が安心できるとは限りません。

3．境界と実際の通路幅

登記上の地積や公図と、現地の境界や通路幅が一致していないことがあります。

境界標がない場合や隣地との認識が異なる場合は、土地家屋調査士への相談も検討します。

4．建築基準法第43条第2項の可能性

神戸市の接道許可手続きでは、通路の位置や幅員だけでなく、通路所有者による通行の承諾、通路を将来にわたって維持すること、第三者への承継などを確認する書類が求められる場合があります。

過去に近隣の建物が許可を受けていても、同じ条件で必ず許可されるとは限りません。

5．建物を解体する前の査定

無道路地に古家が残っている場合、再建築の可否を調べる前に解体するのは慎重に判断する必要があります。

建物が残っていれば、現状利用や隣地との一体利用などを検討できる場合があります。

しかし、建て替えの見通しが立たないまま解体すると、土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。

解体費用を負担する前に、古家付きのまま売却できるか査定を受けることが大切です。

無道路地を売却する主な方法

一つ目は、隣地所有者へ売却する方法です。隣地と一体化することで利用しやすくなるため、一般の買主よりも関心を持ってもらえる可能性があります。

反対に、隣地の一部を購入したり、通行地役権を設定したりして、土地の条件を改善する方法もあります。

ただし、相手方の同意に加え、測量、登記、費用負担の調整が必要です。

一般の仲介で売り出すこともできますが、再建築や住宅ローンの利用に不確定要素がある物件は買主が限られやすく、売却まで時間がかかることがあります。

隣地との交渉が難しい場合や、早期に手放したい場合は、無道路地、再建築不可物件、老朽家屋などを取り扱う専門業者への買取相談も選択肢になります。

 

 

兵庫県で無道路地の処分にお困りの方へ

神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、川西市などには、路地の奥にある古家や、他人の土地を通らなければ出入りできない土地があります。

無道路地は、最初から「売れない土地」と決めつける必要はありません。

道路の種類、通行権、境界、隣地との関係、建築の可能性を整理することで、隣地への売却、権利関係の改善、現状のままの買取など、物件に合った方法を検討できます。

株式会社マイダスでは、無道路地、無接道地、再建築不可物件、古家付き土地など、一般的な売却が難しい不動産のご相談を承っています。

家財が残ったまま、相続登記が終わっていない、遠方に住んでいて現地を確認できないといった場合もご相談ください。

丁寧なヒアリング・スピード対応・秘密厳守。査定は無料です。

兵庫県で処分方法が分からない土地をお持ちの方は、解体や隣地交渉を始める前に、まずは現在の状況をお聞かせください。

よくある質問

Q．無道路地は必ず再建築不可ですか？

必ずしも再建築不可とは限りません。道路の種類や接道状況、建築基準法第43条第2項による認定・許可の可能性を行政窓口で確認する必要があります。

Q．他人の土地を通っている場合でも売却できますか？

売却自体は可能ですが、通行の根拠、利用できる範囲、承諾書や地役権の有無が買主の判断に影響します。売却前に権利関係を整理しておくことが大切です。

Q．古い建物は先に解体した方がよいですか？

再建築の可否が確定していない段階では、先に解体しない方がよい場合があります。

現況のまま査定を受け、解体後の土地利用や売却価格と比較して判断しましょう。