相続した文化住宅は売却と再生のどちらが現実的？「思い出」だけで残さないための判断基準

相続した文化住宅を売却するか再生するか、相続登記、空室率、家賃収入、修繕費、接道条件から解説。

大阪府内の古い文化住宅、空き家、他社で断られた共同住宅の売却相談にも対応します。

親や親族から文化住宅を相続したとき、「古いけれど家賃は入っている」「思い出のある建物なので残したい」と考える方は少なくありません。

一方、空室の増加や建物の老朽化によって、「今後も管理を続けられるのか」「修繕するより売却した方がよいのでは」と悩むこともあります。

文化住宅は、古いから売却すべきとも、家賃が残っているから保有すべきとも一概には言えません。

相続登記、実際の収支、建物状態、賃貸需要を分けて確認する必要があります。

最初に相続登記と所有関係を確認する

文化住宅を売却、改修、建替えするには、まず誰が正式な所有者なのかを明確にしなければなりません。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことと、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

制度開始前の相続で登記が済んでいない場合も対象で、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。

正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

土地と建物の名義が異なる、建物が未登記、相続人が複数いる場合は、売却や改修の前に司法書士などへ確認することが重要です。

大阪市では長屋・共同住宅の空き家が多い

大阪市の2023年の空き家は約29.5万戸で、空き家率は16.1％です。

そのうち戸建住宅の空き家は約3.7万戸、長屋・共同住宅の空き家は約25.7万戸となっています。

ただし、長屋・共同住宅の空き家には賃貸募集中の住戸も多く含まれます。

約25.7万戸のうち「使用目的のない空き家」は18.2％、約4.7万戸です。

したがって、25.7万戸すべてが放置された文化住宅という意味ではありません。

それでも、古い共同住宅で空室が増え、利用予定も決まらない状態が続くことは、大阪の住宅市場における現実的な課題です。

家賃収入ではなく実際に残る金額を見る

「まだ家賃が入っている」という理由だけでは、文化住宅を持ち続けるべきか判断できません。

年間家賃から、空室による損失、固定資産税、保険料、管理費、清掃費、小修繕費などを差し引きます。さらに、今後必要になる屋根、外壁、防水、共用階段、給排水管などの大規模修繕費も見込む必要があります。

表面上は黒字でも、数年以内に大規模修繕が必要であれば、それまでの収益が一度に失われることがあります。

相続した文化住宅では、少なくとも今後5年から10年程度の収支を試算することが大切です。