離婚後に売れずに残った中古戸建はどう整理する？名義・住宅ローン・空き家リスクを分けることが大切
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- 2026/07/27
離婚後に売れずに残った中古戸建の整理方法を、共有名義、財産分与、住宅ローン、譲渡所得、空き家管理から解説。奈良県内の築古戸建、古家、他社で断られた住宅の売却相談にも対応します。
離婚後にどちらも住まなくなった中古戸建が残り、「売りに出したが反響がない」「住宅ローンだけを払い続けている」という状態になることがあります。
離婚後の家は、一般的な中古住宅よりも整理すべき問題が多い不動産です。
売却価格だけでなく、名義、住宅ローン、財産分与、税金、建物管理を分けて確認しなければなりません。
「売れない家」と決めつける前に、何が売却を妨げているのかを整理することが第一歩です。
最初に土地・建物の名義を確認する
まず、登記事項証明書で土地と建物の名義を確認します。
離婚前の共有名義が残っている場合、家全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
離婚協議書に「住宅は相手が取得する」と書かれていても、所有権移転登記をしていなければ、登記上の名義は変わっていません。
確認したいのは、次のような内容です。
- 土地と建物は誰の名義か
- 共有の場合の持分割合
- 財産分与の内容は文書化されているか
- 売却価格や費用の分担について合意できているか
- 抵当権が残っているか
連絡が取れない、売却に同意してもらえない、離婚協議書の内容と登記が異なるといった場合は、弁護士や司法書士への相談が必要になることもあります。
不動産の名義と住宅ローンは別に考える
不動産の名義を元配偶者へ変更しても、住宅ローンの債務者が自動的に変更されるわけではありません。
住宅ローンの債務を相手へ引き継ぐためには、金融機関の承諾と審査が必要です。住宅金融支援機構も、返済途中の住宅を譲渡する場合は原則として融資金の全額返済が必要であり、離婚などの事情がある場合は返済中の金融機関へ申し出るよう案内しています。
債務の引継ぎが認められない場合もあります。
売却前には、住宅ローン残高、査定価格、連帯債務者・連帯保証人、抵当権の内容を確認します。
売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と対応を協議しなければなりません。
元夫婦間で「今後は相手が支払う」と決めても、金融機関との契約上の返済義務が当然に変わるわけではありません。
財産分与では譲渡所得の確認が必要
離婚による財産分与として土地や建物を相手に渡した場合、分与した側では、その不動産を時価で譲渡したものとして譲渡所得を計算します。
ただし、財産分与をしただけで必ず所得税が発生するわけではありません。
分与時の時価から取得費などを差し引き、譲渡益が生じた場合に課税される可能性があります。
一方、財産分与を受けた側は、分与を受けた日の時価で不動産を取得したものとされます。
将来その家を売却するときは、原則として財産分与を受けた日を基準に、長期譲渡か短期譲渡かを判定します。
財産分与を受けた側には通常、贈与税はかかりません。
ただし、分与額が婚姻中に形成した財産などと比べて過大な場合や、税金を免れるための離婚と認められる場合は、贈与税の対象となる可能性があります。
元の自宅には3,000万円特別控除の可能性もある
以前住んでいた家を第三者へ売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除する「居住用財産の特別控除」を利用できる可能性があります。
過去に住んでいた家については、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが条件です。
「3年間ならいつでも大丈夫」という意味ではなく、ほかにも適用要件があります。
また、控除されるのは売却価格ではなく譲渡所得であり、3,000万円が支給される制度でもありません。
離婚、財産分与、転居、売却の順番によって税務上の扱いが変わる可能性があるため、契約前に税理士や税務署へ確認することが大切です。
誰も住まない家は管理を続ける
離婚後に空き家となった中古戸建は、換気や通水が行われなくなり、湿気、カビ、雨漏り、給排水設備の劣化などが進みやすくなります。
庭木の越境、屋根材や外壁の落下、害虫、ゴミの不法投棄などが起きれば、近隣にも影響します。
ただし、空き家になっただけで固定資産税の住宅用地特例が直ちに外れるわけではありません。
適切に管理されず、管理不全空家または特定空家として市町村から指導を受け、改善しないまま勧告を受けた場合に、住宅用地特例の対象外となります。
売却活動中であっても、定期的な換気、庭木の手入れ、雨漏りや外壁の点検を続ける必要があります。
なぜ中古戸建が売れないのかを分けて考える
離婚後の家が売れない理由は、物件そのものだけとは限りません。
例えば、次のような条件が重なっていることがあります。
- 共有者の売却同意が整っていない
- 住宅ローン残高が売却価格を上回っている
- 周辺相場より販売価格が高い
- 築50年以上で修繕費が読みにくい
- 再建築不可、私道、狭い接道などの問題がある
- 家財や残置物が多い
- 雨漏りや設備故障を買主へ説明できていない
- 売却後の責任や契約条件が整理されていない
他社で断られた中古戸建でも、価格、権利関係、建物状態、接道条件を見直すことで、現状売却や直接買取を検討できる場合があります。
離婚後の家を整理する順番
離婚後に売れずに残った家は、次の順番で整理すると問題が見えやすくなります。
- 土地・建物の名義と共有持分を確認する
- 財産分与の内容と売却への合意を確認する
- 住宅ローン残高と債務者を確認する
- 現在の価格で査定を受ける
- 建物の不具合、家財、接道条件を調べる
- 譲渡所得と利用できる税制を確認する
- 一般売却、現状買取、保有継続を比較する
奈良市、大和郡山市、橿原市、生駒市、香芝市、大和高田市など奈良県内でも、築古戸建、古家、空き家、私道に面した住宅などは、個別条件によって売却方法が異なります。
株式会社マイダスでは、離婚後に残った中古戸建について、名義、住宅ローン、建物状態、接道条件などを確認し、一般市場での売却、現状での直接買取、不動産引取を含めた整理方法をご提案しています。
離婚後に売れずに残った中古戸建は、「価値のない家」ではありません。
普通の住宅以上に、権利・債務・税金・管理状況を整理する必要がある家です。
放置する前に、誰が所有し、誰がローンを負い、現在いくらで、どの方法なら整理できるのかを確認することが大切です。
