相続不動産で共有名義にしない方がよい理由

とりあえず平等に分けるつもりが、後で一番動かしにくくなることがあります

相続不動産で共有名義にしない方がよい理由を、相続登記義務化、共有物の管理ルール、遺産共有の扱い、共有関係解消の難しさをもとに分かりやすく解説します。

相続登記は取得を知った日から3年以内が義務で、共有物の管理には持分価格の過半数などのルールがあります。 

相続で家や土地を引き継ぐとき、「兄弟で平等に分けるため、とりあえず共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。

一見すると公平で分かりやすい方法ですが、実は相続不動産では、共有名義が後のトラブルや停滞の原因になりやすい とよく言われます。

法務省は、相続登記が2024年4月1日から義務化され、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要だと案内しています。

遺産分割が後で成立した場合でも、その内容に応じた登記が別途必要です。

つまり、相続不動産は「後で考える」より、誰がどう取得するかをできるだけ整理して登記に反映すること が求められる時代になっています。 

まず理解しておきたいのは、共有名義にすると、以後の判断を一人では進められなくなるという点です。

国土交通省の「共有私道ガイドライン」改訂資料では、共有物のルールとして、保存行為は各共有者が単独でできる一方、管理に関する事項は持分価格の過半数で決し、変更を加える行為には全員同意が必要になる場合があると整理されています。

そして、このルールは相続によって遺産に属する財産が相続人に共有されている場合（遺産共有）にも適用されると明記されています。

つまり共有名義になると、不動産をどう使うか、どう変えるか、どう処分するかで、常に他の共有者の意思が関わることになります。 

 

 

相続不動産で共有名義が問題になりやすいのは、

時間がたつほど当事者が増え、意思がそろいにくくなるから です。

国土交通省の同資料では、相続未登記の土地について戸籍等を調査した結果、数次相続により相続人が多数に上ることや、一部の所在が不明となることがあり、変更や管理に必要な同意を取り付けることが困難で土地利用に支障を来すとしています。

これは私道の文脈だけではなく、共有不動産全般に通じる問題です。

共有名義は、その時点では2人や3人でも、次の相続が起こればさらに人数が増え、話し合いは一気に難しくなります。 

また、共有名義のままだと、

売却したいときにすぐ動けない ことがあります。

不動産を売るには、通常は共有者全員の関与が必要です。

一人が「売りたい」と思っても、別の人が「まだ持ちたい」と言えば、前に進みにくくなります。

法務省の「相続人申告登記」の説明でも、相続人申告登記は簡易に義務を履行できる制度ですが、不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記の申請が必要だとされています。

つまり、相続不動産を動かす場面では、権利関係がはっきりしていることが前提です。

共有名義のままでは、その前提作りに時間がかかりやすいです。 

さらに共有名義は、管理の責任も曖昧になりやすい という問題があります。

たとえば空家になった実家で、

• 誰が固定資産税を払うのか
• 誰が草刈りや見回りをするのか
• 修繕費はどう分担するのか

が曖昧なままになりやすいです。

全員のものだからこそ、逆に「誰が主体的に管理するのか」が決まりにくくなることがあります。

 

 

国土交通省の資料でも、共有者が遠方に住んでいたり、人的関係が希薄化したりすると、共有者間で決定を得ることが困難になると指摘されています。

つまり共有名義は、平等に見えて、責任分担がぼやけやすい形 でもあります。 

では、相続不動産では共有名義を絶対に避けるべきなのでしょうか。

そこまで単純ではありません。

たとえば、共有のまま短期間だけ保有してすぐ売却する、共有者の関係が安定していて役割分担も明確、という場合には、共有が現実的なこともあります。

ただし問題は、「とりあえず共有にしておく」という考え方です。

法務省が相続登記義務化を進めた背景にも、所有者不明土地の増加がありました。

共有名義は、その後の管理や売却を難しくし、結果として不動産を動かしにくくする原因になりやすいです。 

相続不動産で共有名義にしない方がよい理由を、実務的に整理すると次のようになります。

まず、売却や活用の判断に全員の関与が必要になりやすいこと。

次に、次の相続で共有者が増えやすいこと。

さらに、管理責任や費用負担が曖昧になりやすいこと。

そして、共有関係の解消には手間と時間がかかることです。

国土交通省資料でも、対処方法として共有関係の解消、共有物分割訴訟などがあるものの、手続上の負担は軽くないとされています。

つまり、共有にするのは簡単でも、後で共有を解くのは簡単ではない のです。 

だからこそ、相続不動産では、できるだけ「誰が取得するのか」を決めてから登記する方が望ましいと言えます。

一人が取得して代償金で調整する、売却して現金で分ける、どうしても共有にするなら管理や売却方針を先に決めておく。

こうした整理をしておく方が、後で動かしやすいです。

相続人申告登記のような簡易制度もありますが、これは売却や担保設定のための権利関係整理に代わるものではありません。 

相続不動産で共有名義にしない方がよい理由は、「共有そのものが悪い」からではありません。

共有名義は、今の平等を優先する代わりに、将来の動かしにくさを抱えやすい からです。

だからこそ相続では、名義をどう分けるかを「公平感」だけで決めるのではなく、その不動産を今後どう管理し、どう処分するのかまで含めて考えることが大切です。

不動産は現金と違って、分け方を間違えると後で動かしにくくなります。

共有名義はその典型であり、相続の段階で少し立ち止まって考える価値があるテーマです。 

 

 

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