離婚後に住まなくなった家はどう売るべきか

新着情報
2026/07/17

名義・住宅ローン・税金を分けて考えることが大切です

離婚後に住まなくなった家をどう売るべきかを、財産分与、不動産登記、住宅ローン、譲渡所得、3,000万円特別控除の考え方をもとに分かりやすく解説します。離婚による財産分与で不動産を渡した場合、分与した側に譲渡所得課税が生じることがあります。

離婚後に住まなくなった家をどうするかは、多くの方にとって大きな悩みです。

「もう誰も住まないなら売ればよい」と思っても、実際には名義、住宅ローン、税金がそれぞれ別の問題として残ります。

特に離婚後の不動産は、感情面だけでなく、財産分与の扱いと売却のタイミングを整理しないと、後で手続や負担が複雑になりやすいです。法務省の検討資料でも、財産分与には夫婦財産の清算という要素があると整理されています。

まず最初に確認したいのは、その家の名義が誰になっているかです。

夫婦共有名義なのか、どちらか単独名義なのかで、売却の進め方は大きく変わります。

離婚に伴って不動産を取得する場合、法務局の登記記載例では、財産分与協議書など、日付、当事者、対象物件が分かる書面を基に登記を進めることが前提になっています。

つまり、離婚後の家の売却は、まず「誰が売れる立場にあるのか」をはっきりさせることが出発点です。

次に大切なのが、名義と住宅ローンは同じではないという点です。

家の名義を相手に移したからといって、住宅ローンの債務者まで自動的に変わるわけではありません。

金融機関との関係では、原則としてローン契約上の債務者が返済義務を負い続けます。

つまり、離婚後にどちらも住まなくなった家を売る場合でも、「家の名義は誰か」と「ローンは誰が払う義務を負っているか」は分けて考える必要があります。

売却金額がローン残高を下回る場合には、任意売却や残債整理も含めて検討が必要になることがあります。

税金の面で特に注意が必要なのは、財産分与で不動産を渡した側に譲渡所得課税が生じることがある点です。

国税庁によると、離婚で土地や建物を相手に渡した場合、分与した側は、その不動産を分与時の時価で譲渡したものとして譲渡所得を計算します。

反対に、分与を受けた側は、その時価で取得したことになります。

つまり、「お金を受け取っていないから税金は関係ない」とは言えません。

離婚後に家を売る前に、すでに財産分与で名義を動かしている場合は、そこで税務上の論点が生じている可能性があります。

一方で、離婚で財産をもらった側には、通常、贈与税はかからないと国税庁は案内しています。

これは、離婚による財産移転が単なる贈与ではなく、夫婦財産関係の清算や離婚後の生活保障として考えられるからです。

したがって、離婚後に住まなくなった家を整理するときは、「贈与税が心配」というより、どちらかというと譲渡所得やローン整理の方が大きな論点になりやすいです。

では、離婚後に誰も住まなくなった家を売る場合、どんな進め方が現実的なのでしょうか。

大きく分けると、離婚前後のどの段階で売るのかが重要です。離婚前に売却して現金化し、財産分与の対象を現金にする方が整理しやすい場合もあります。

反対に、離婚後に名義や持分を整理したうえで売る方法もありますが、その場合は登記、ローン、税金が分かれて動くため、手続が複雑になりやすいです。

共有名義のまま放置すると、後で売却意思や条件が合わず、さらに整理しにくくなることがあります。

ここで知っておきたいのが、過去に住んでいた家でも、一定期間内なら3,000万円特別控除の対象になり得るという点です。

国税庁は、以前住んでいたマイホームでも、自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合には、居住用財産の3,000万円特別控除の対象になり得ると案内しています。

これは離婚後に別居し、その家にもう住まなくなったケースでも関係し得る制度です。つまり、離婚後に住まなくなった家を長く放置すると、税務上有利な時期を逃す可能性があります。

ただし、この特例は自動的に使えるわけではありません。

売却相手が親族など特別の関係にある人でないことや、他の特例との重複関係など、いくつかの要件があります。

したがって、「離婚した家だから何でも3,000万円控除が使える」と考えるのではなく、売却時期と居住実態の関係を先に確認することが大切です。

また、離婚で家を取得してそのまま住み続ける場合には、住宅ローン減税の可否も問題になります。

国税庁の案内では、離婚による財産分与で居住用家屋の持分を取得したケースについて、一定要件の下で住宅借入金等特別控除の論点が存在することが示されています。

つまり、離婚後の家の扱いは、売る場合も住み続ける場合も、税制を無視して決めると後で思わぬ差が出ることがあります。

離婚後に住まなくなった家は、

「とりあえずそのまま」にすると整理が難しくなりやすい不動産です。

名義、ローン、税金のどれか一つだけを見ても答えは出ません。

誰が所有者なのか、誰がローンを負担しているのか、売ったときに税金はどうなるのか、過去の居住用特例が使えるのか。

これらを分けて考えることが大切です。離婚後の家を売るべきかどうかは、感情だけで決める問題ではなく、権利と負担をどう整理するかの問題だと言えます。