相続関係で困っている不動産はありませんか？【大阪市鶴見区】

 

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＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊本日のコラムです＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

 

ローンの話題でよく耳にする「任意売却」

どのような事を意味するのでしょうか。

今回は「任意売却」についてお話します！

 

任意売却

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、

金融機関（担保権者）の合意を得て担保として設定されている財産を売却する方法です。

債権者によって強制的に財産が処分されるのではなく、

財産の所有者である債務者の任意の意思によって物件を売却します。

 

金融機関（担保権者）の同意

何故、売却に金融機関（担保権者）の同意を得る必要があるのでしょうか？

それは、担保権は、所有者が他の第三者に物件を売却したことでは消滅するものではないからです。

抵当権設定登記後にその物件を取得した買主は、抵当権者に対抗することができません。

また担保権者は、担保目的物を売却した場合の代金を差し押さえる権利があります。

このことから買主は売主に代金を支払ったにもかかわらず、

物件を抵当権者に強制売却されるリスクを抱えてしまうことになります。

債権者にとっては「貸付金を回収できるかどうか」が最重要事項となります。

「物件の売却額がローンの残額を上回る」のであれば、抵当不動産の売却は大きな問題ではありませんが、

物件の売却額がローン残額を下回る条件での売却には、貸付金を回収できないリスクが高まりますので反対をします。

 

任意売却で不動産を売却の特徴

◎債務者の主導権で売却活動を行う事ができ・競売と比べ高い金額で売却できる可能性がある

任意売却の場合には、基本的に通常の不動産売却と同じになるので、

競売よりも高い価格で売れる可能性があります（残債務をより少なくできる可能性）

任意売却では、通常の不動産売却市場を利用し、できるだけ通常の手順で売却をしていくので、

売却価格の低下を食い止められる可能性が高いといえます。

物件の条件が良好であれば、市場価格とほぼ変わらない価格で売却できる場合もあるかもしれません。

◎売却の事情を他人に知られずに済む

通常の不動産売却とほぼ同じ流れになりますので、売却事情を公表される事がありません。

 

◎信用情報に傷が付く

住宅ローンを滞納していた場合、住宅ローンの長期滞納・保証会社による代位弁済があったことで

「ブラック情報（事故情報）」として登録されてしまいます。

信用情報に事故情報が登録されると、その後の信用取引に大きな悪影響があります。

◎任意売却に失敗するリスク

・債権者との交渉に失敗する

債権者が任意売却に同意してくれない場合

・買い手が見つからない

与えられた時間内に債権者が納得できるだけの価格で買い取ってもらえる買主を探す事が出来ない場合があります。

 

納得・信頼のできる業者・専門家を選ぶことが非常に大切になります。

メリット・デメリットを含め慎重に検討しましょう！！！

 

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担当：堅本（かたもと）

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