離婚後に残った再建築不可物件はどう整理する？名義・住宅ローン・税金・接道条件を分けて考えることが大切

 

離婚後に残った再建築不可物件の整理方法を、共有名義、財産分与、住宅ローン、譲渡所得、接道義務、空き家管理の観点から解説。

大阪府内の路地奥、無接道、私道に面した物件の売却相談にも対応します。

離婚後、どちらも住まなくなった家が残るだけでも、不動産の整理は簡単ではありません。

さらに、その家が「再建築不可物件」であれば、名義、住宅ローン、税金、接道条件など、複数の問題を分けて確認する必要があります。

再建築不可物件とは、現在の建物を解体した後、原則として新しい建物を建てられない物件を指す実務上の呼び方です。

一般的には、敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していないことなどが原因になります。

ただし、再建築不可と説明された物件でも、行政による道路判定や建築基準法第43条第2項の認定・許可、隣地の取得などにより、建築できる可能性が生じる場合があります。

そのため、広告や過去の説明だけで判断せず、自治体の建築指導担当部署などで確認することが重要です。

最初に登記上の名義を確認する

離婚後の家を整理するときは、まず土地・建物の登記事項証明書を取得し、現在の所有者を確認します。

夫婦の共有名義が残っている場合、物件全体を売却するには原則として双方の合意が必要です。

離婚協議書に「家は相手に渡す」と書いていても、所有権移転登記をしていなければ、登記上の名義は変わりません。

財産分与の内容、持分割合、売却代金の分け方、売却に必要な費用の負担などを文書で整理しておくことが大切です。

連絡が取れない、売却への同意を得られないなどの問題がある場合は、不動産会社だけで解決しようとせず、弁護士や司法書士への相談も必要になります。

不動産の名義と住宅ローンは別の問題

家の名義を元配偶者へ変更しても、住宅ローンの債務者が自動的に変更されるわけではありません。

債務者を交代させ、元の債務者が返済義務を免れるためには、原則として金融機関の承諾が必要です。

住宅金融支援機構も、返済途中の住宅を他人へ譲渡する場合、離婚などの事情があれば返済中の金融機関へ申し出るよう案内しています。

売却する場合は、次の項目を確認します。

• 現在の住宅ローン残高
• 不動産の査定価格
• 抵当権を抹消できるか
• 売却代金で返済しきれない場合の不足額
• 連帯債務者や連帯保証人の有無

査定価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う方法や、金融機関との協議が必要になります。

元夫婦間だけで「今後は相手が払う」と合意しても、金融機関とのローン契約上の責任が当然に変わるわけではない点に注意が必要です。