2026年の不動産市場で“借地権付き物件”はどう見られるのか

 

 

 

 

売れにくい物件なのか、それとも条件整理が大切な物件なのか

2026年の不動産市場で借地権付き物件はどう見られるのかを解説します。

借地権の基本、譲渡承諾、承諾料、対抗力、中古住宅市場での見られ方を踏まえ、借地権付き物件の売却で知っておきたいポイントを分かりやすく整理します。

借地権は建物所有を目的とする土地賃借権で、建物があれば第三者対抗力が認められる仕組みがあります。

 

不動産の中でも、条件が複雑で検索や相談が多いテーマの一つが「借地権付き物件」 です。

2026年の市場でも、借地権付き物件は一般的な所有権物件とはかなり違う見られ方をします。中古住宅市場そのものは広がっていますが、借地権付き物件は「価格だけで比較する物件」ではなく、土地の所有者との関係や譲渡条件まで含めて見られやすいからです。

国土交通省の既存住宅流通関連資料でも、戸建て既存住宅は流通上の阻害要因が複合的であると整理されており、専門性を持った第三者の関与が有効なケースがあるとされています。

 

そもそも借地権付き物件とは何か

借地権付き物件とは、簡単に言えば土地は他人のものだが、その土地を借りて建物を所有している物件です。

法務省の民法・共有制度見直し資料でも、借地借家法が適用される借地権について、建物所有を目的とする土地の利用関係であることが前提になっています。

また、借地権は登記がなくても、土地の上に借地権者名義の建物があれば第三者に対抗できると整理されています。

つまり借地権付き物件は、土地の所有権はなくても、一定の権利保護が与えられている不動産です。

 

2026年でも、借地権付き物件が一般物件より慎重に見られる理由

2026年の不動産市場で借地権付き物件が慎重に見られるのは、買主が土地まで自由に使えるわけではないからです。

買主から見ると、

• 土地代として地代を払い続ける必要がある
• 建て替えや増改築で地主の承諾が必要になる場合がある
• 将来売るときにも承諾や承諾料の問題が出る可能性がある
• 所有権物件より自由度が低い

といった点が気になります。RETIOの判例紹介でも、借地権付き建物の売買では、借地権譲渡承諾が停止条件になったり、承諾取得の有無が契約の成立自体に影響したりする事例が示されています。

つまり借地権付き物件は、普通の中古住宅よりも「条件整理」が前提になる物件です。

 

借地権付き物件で一番大きいのは「地主の承諾」の問題

借地権付き物件を売るときに、最も重要になりやすいのが

地主の承諾 です。

RETIOの判例紹介では、借地権譲渡承諾を停止条件とする契約で、承諾取得ができなかったために契約が成立しなかった事例が取り上げられています。

さらに別の事例では、借地権付き戸建の売却で支払った承諾料の扱いが争われており、承諾料が重い実務論点になることが分かります。

つまり、借地権付き物件では「買いたい人がいれば終わり」ではなく、地主との関係整理が売却条件に直結しやすい のです。

 

「借地権だから売れない」とは限らない

ここで大切なのは、借地権付き物件＝一律に売れないと決めつけないことです。

RETIOの借地判例一覧でも、借地上の建物売買契約を締結した場合、特別の事情がない限り、その敷地の賃借権も一体として譲渡されるとした判例が紹介されています。つまり、借地権付き物件も売買対象として当然に扱われてきた不動産です。実際には、

• 所有権物件より価格が抑えられる
• 立地が良いのに価格が届きやすい
• 投資や居住で一定の需要がある

といった理由で、借地権付き物件をあえて探す人もいます。

つまり借地権付き物件は、売れない物件というより、買主層が普通の所有権物件と違う物件 と考える方が現実に近いです。

 

 

 

2026年の市場では「条件を説明できるか」がより重要

2026年は中古住宅市場が広がっている一方で、買主の比較は細かくなっています。

その中で借地権付き物件が不利になりやすいのは、借地権そのものより、条件が曖昧なまま出ていること です。

たとえば、

• 借地権の種類が分からない
• 地代の金額や改定条件がはっきりしない
• 契約期間や更新条件が整理されていない
• 承諾が必要な内容が不明
• 承諾料の考え方が見えない

といった場合です。

RETIOの事例からも分かるように、借地権付き売買では第三者の承諾条件を明記した書面等が重要であり、曖昧さが大きなリスクになります。つまり2026年の市場では、借地権付き物件ほど、不利な条件そのものより、整理不足が敬遠されやすい と言えます。

 

借地権付き物件は「建て替え」でも見られ方が変わる

借地権付き物件は、今の建物をそのまま使う前提か、建て替えを見込むかで見られ方が変わります。

法務省の借地借家法関連資料では、借地権の存続期間や、正当事由がなければ簡単に解約できないことなどが整理されています。

つまり借地権は一定の安定性がある一方、建て替えや条件変更の場面では、地主との調整が問題になりやすいです。

そのため2026年に借地権付き物件を売るなら、今の建物を使う人向けなのか、建て替え前提でも進められるのかを整理しておかないと、買主が判断しにくくなります。

ここを曖昧にしたまま売ると、普通の所有権物件以上に不安が強く出やすいです。

 

売主がやってはいけないのは「所有権物件と同じように出すこと」借地権付き物件で一番避けたいのは、普通の所有権物件と同じ感覚で売り出すこと です。

たとえば、

• 所有権物件と同じような価格感で出す
• 地主承諾の整理を後回しにする
• 地代や契約期間を曖昧にしたまま出す
• 借地権の種類や更新条件を説明できない

といった進め方です。

RETIOの事例では、地主の承諾条件や承諾料、停止条件の扱いが契約トラブルに直結しています。

借地権付き物件は、価格だけで勝負する物件ではなく、条件を開示して納得感を作る物件 と考えた方が、2026年の市場では合っています。

 

2026年に借地権付き物件で確認したいこと

借地権付き物件を2026年に売るなら、少なくとも次の点は整理しておきたいです。

• 借地権の種類
• 借地契約の期間と更新条件
• 地代の額と改定条件
• 譲渡に地主承諾が必要か
• 承諾料の考え方
• 建て替えや増改築での承諾条件
• 建物の登記状況

法務省資料では、建物所有を目的とする土地利用関係であること、建物が対抗力の基礎になることが示されています。

RETIOの事例からも、承諾条件の明文化が重要だと分かります。

つまり借地権付き物件は、売る前に権利関係を整理することが最優先の物件 です。

 

まとめ

2026年の借地権付き物件は、「売れない」より「条件整理が大事な物件」

2026年の不動産市場で借地権付き物件は、所有権物件より慎重に見られやすいです。

その理由は、地代、譲渡承諾、承諾料、更新条件、建て替え条件など、買主が確認したいことが多いからです。

RETIOの事例でも、地主承諾の有無が契約成立に影響するなど、普通の売買より条件整理の重要性が大きいことが分かります。

ただし、借地権付き物件は一律に売れないのではなく、一般の所有権物件とは違う前提で見られる物件です。

立地や価格面で魅力を感じる買主もおり、売却可能性そのものがないわけではありません。

大切なのは、「借地だから無理」と決めつけることではなく、権利関係を整理し、地主との条件を明確にし、買主に説明できる状態にすることです。

2026年の市場では、その整理ができている借地権付き物件と、曖昧なままの物件との差が出やすいと言えます。

 

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