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高齢化が進む日本では、高齢者による不動産売買取引が増加することが予想されます。
意思能力が無いことによる契約の不成立やトラブル、契約の途中で高齢者が亡くなるトラブルが発生しています。

意思能力

意思能力とは自分がした行為によって、法的な効果が起こることを認識できる能力のことです。

契約の難易度や重要性によって判断は変わってきます。

不動産取引で必要な認識は、不動産を売る行為によって不動産を失い、代わりに売買代金を得ることを認識かがポイントとなります。

意思能力が無い状態でした不動産売買の契約は無効です。

※要介護認定度３以上意思能力が低下している危険あり

本人への聞き取り・年齢や売買をした動機、現在の生活状況、健康状態、成年後見人がいるか、取引には代理人がいるか等聴取し総合的な判断が必要となります。

契約者本人が契約に立ち会わない場合は、代理人に代理権の有無を確認しましょう。

意思能力がない場合の不動産売買

重度の認知症の親の介護費用のために、親の不動産を売買する場合、意思能力がありませんので、

高齢の親が契約の当事者になることはできません。

その場合は成年後見制度を利用して、成年後見人が代理人となり契約をすることになります。

成年後見人は高齢者の全ての財産管理権を持ちますので、不動産だけに限り選任することはできません。

通帳や他の財産も成年後見人が管理することになります。

不動産の売買は、重要な取引になりますので、家庭裁判所の許可が必要となります。

不動産の売買では意思能力の有無の確認が重要となります。

新しい所有者が住んだ後に契約が無効となった場合の賠償責任も大きくなります。

また、意思能力の有無の確認と併せて、将来のトラブルにならないように慎重に確認しましょう。