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★本日のコラムです★

 

今回は「不動産鑑定手法」についてお話したいと思います！

不動産を鑑定する方法は３つに分けられます。

その鑑定手法の適用にあたっては、複数の鑑定手法を適用すべきとされています。

 

①原価法

原価法とは、査定の対象となる不動産を再調達した際の原価を計算し、

そこから現状の不動産状態を考慮して減価計算していく査定方法です。

一戸建ての査定の場合、新築で立て直した際の費用を計算し、

そこから現時点での家の状態を評価して差し引き、査定額を算定します。

再調達額を適切に求める事ができる場合に適した手法となっています。

 

②取引事例比較法

評価対象となる不動産の周辺などで行われた、類似の不動産売買事例を収集します。

その後、収集した中に個別の事情を含みつつ価格が決定した事例があれば、

特殊な事情を含まず売買されたと見なす価格を補正します。

特殊な事情ってどんな事！？と思われる方が多いと思います。

例えば、売主と買主の知識不足や、取引された当時不動産の供給不足などにより相場と

かなり差異がある値段で売買されたなどの事情であり、この価格を補正することを事情補正と呼びます。

加えて、収集した中に現在とは異なる価格水準で売買価格が決定した事例があれば、

現在の価格水準で売買されたと見なしつつ価格を修正します。

現在の価格水準で売買されたと見なしつつ価格を修正することを時点修正と呼びます。

次に、収集した事例と評価対象となる不動産を比較し、評価対象となる不動産の試算価格を求めます。

取引事例比較法を用いて求めた不動産の価格を比準価格と呼びます。

 

③収益還元法

収益還元法とは、その賃貸用不動産や事業用不動産を所有することにより将来得ると期待される純収益を基に、

その賃貸用不動産や事業用不動産の収益価格を求める手法です。

収益還元法では、その賃貸用不動産や事業用不動産を所有することにより得ると期待される儲けの額を基に、

その賃貸用不動産や事業用不動産の適正な価格を求めます。

収益還元法は賃貸用不動産又は事業用不動産価格を求める為に有効とされています。

ただし、文化財の指定をうけた建築物のような市場性を有しない不動産以外のものには全て適用すべきとされています。

自用の不動産といえども賃貸を想定することで適用されます。

 

不動産の取引価格の上昇が著しい場合は験証手段として、収益還元法が活用されるべきであるとされています。

 

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