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- 2020/05/22
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本日は、宅建業法の改正点に関してまとめました↓
改正前の民法では、瑕疵担保責任の責任追及期間につき、買主の請求は事実を知った時から
l年以内とされています(改正前の民法566条3項)。
この期間制限に関連して、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約において
「民法566条3項に規定する期間」について暇疵を担保すべき責任に関し、
引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条の規定よりも買主に不利となる
特約をしてはならないと制限されていました(改正前の宅建業法40条)。
これに対し、改正によって暇疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が採り入れられます。
そのために、民法上の期間制限の規定も改められ、契約不適合の場合には、
買主は、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、
契約不適合責任を追及することができないものとされました(改正民法566条本文)。
同時に、宅建業法でも、自ら売主となる売買の特約において、
契約不適合を担保すべき責任に関し、「民法第566条に規定する期間について
その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」と改められています
(改正宅建業法40条、図表1)。
宅建業法改正により、宅建業法40条の性格が、瑕疵担保責任に関する特約の制限から、
契約不適合責任に関する特約の制限に変わり、改正前よりも適用範囲が広くなります。
たとえば、改正前の民法では暇疵担保責任は収疵が隠れていた場合
(買主が瑕疵を知らなかったことについて善意無過失の場合)に限定されていましたが、
改正後には、民法上売主の契約不適合責任は、契約不適合が隠れたものであった場合に
限定されなくなります。
そのため、改正後は売主が宅建業者の場合の契約不適合責任について、
売主の責任を隠れた暇疵に限定する特約は、買主に不利なものであることから、無効となります。
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