長屋を売却するときに知っておきたい基本｜戸建てと違う権利・接道・連棟構造を確認
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- 2026/08/24
長屋を売却するときに確認したい所有形態、相続登記、戸境壁、接道、再建築、入居者、改修補助制度を解説。
大阪府内の相続した長屋、空き家、連棟住宅、再建築不可物件の相談にも対応します。
長屋を売却するときは、一般的な戸建てと同じように、築年数と価格だけで判断することはできません。
長屋は複数の住戸が壁や床などを共有する形で連なり、各住戸には専用の出入口がある建物です。
大阪市の建築上の取扱いでも、隣接する住戸が壁または床を共有し、共用廊下や共用階段を持たない建物として整理されています。
売却前には、一棟全体を所有しているのか、連なった一戸だけを所有しているのかを最初に確認する必要があります。
一棟所有か一戸所有かで売り方が変わる
一人の所有者が長屋一棟と敷地全体を所有している場合は、入居者や賃貸借契約を確認したうえで、収益物件や土地付き建物として一括売却を検討できます。
一方、連なった一戸だけを所有している場合は、土地と建物がどのように登記されているかを確認します。
確認したいのは次の内容です。
- 建物が独立した建物として登記されているか
- 区分所有建物として登記されているか
- 土地を単独所有しているか、共有しているか
- 敷地権や借地権になっていないか
- 私道持分や通行権があるか
自分の所有部分を売却できる場合でも、建物は隣家と構造的につながっています。
区分所有長屋は権利関係が戸建てより複雑になりやすく、修繕、管理、解体などについて個別の確認が必要です。
相続した長屋は名義を確認する
相続した長屋では、土地と建物が亡くなった方の名義のままになっていることがあります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続の開始と、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請しなければなりません。
遺産分割が後から成立した場合は、成立日から3年以内に、その内容を反映した登記も必要です。
正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
相続人が複数いる場合は、長屋を誰が取得するのか、共有で売却するのか、売却代金をどのように分けるのかも整理します。
査定や建物調査は登記手続きと並行して進められますが、買主へ所有権を移転するまでには、売主となる相続人への登記が必要です。
一戸だけの解体や大規模改修は慎重に判断する
長屋では、戸境壁だけでなく、屋根、梁、基礎などが隣接住戸と一体になっている場合があります。
そのため、一戸だけを解体すると、残る住戸の外壁補修、防水、耐震性などに影響する可能性があります。
自分の建物として登記されていても、自由に切り離せるとは限りません。
売却前に解体や大規模改修を考える場合は、次の順番で確認します。
- 登記上の所有範囲を確認する
- 建築士に構造を調査してもらう
- 隣接所有者と工事内容を協議する
- 自治体へ建築上の手続きを確認する
- 解体後の接道と再建築の可否を確認する
解体後に建物を建てられなければ、更地にすることで利用価値が下がることがあります。
工事前に、現状のまま査定を受けることが重要です。
道が狭くても再建築不可とは限らない
古い長屋は、細い路地や幅員4m未満の道路に面していることがあります。
ただし、道が狭いという理由だけで再建築不可とは断定できません。
前面の道が建築基準法第42条第2項道路であれば、道路中心線から敷地を後退させるセットバックなどにより、再建築できる可能性があります。
反対に、見た目には道路のようでも、建築基準法上の道路でなければ、建替えが難しい場合があります。
売却前には、道路種別、接道幅、セットバック、私道持分、通行・掘削条件を確認しましょう。
一部だけ空室の長屋は空家法上の扱いに注意
一棟全体が空いている長屋と、複数住戸のうち一戸だけが空いている長屋では、空き家制度上の扱いが異なる場合があります。
一部に居住実態がある長屋は、建物全体として空家法上の「空家等」に該当しない場合があります。
そのため、自治体によっては空家条例などを設け、一部が空室となった管理不良の長屋へ対応しています。
空家法の対象外だから管理しなくてよいという意味ではありません。
屋根材の落下、外壁の損傷、庭木の越境などがあれば、所有者として対応する必要があります。
また、一棟の一部に入居者がいる場合は、賃貸借契約、家賃、敷金、滞納、修繕義務なども買主へ説明しなければなりません。
大阪市の長屋改修補助は売却用ではない
大阪市では2026年度も、一定の空き家を対象とした「空家利活用改修補助制度」を実施しています。
住宅再生型では、インスペクション、耐震診断、耐震改修、バリアフリーや省エネなどの性能向上工事が対象です。
地域まちづくり活用型では、こども食堂や高齢者サロンなどへの改修を支援しています。
ただし、主な要件には次のものがあります。
- 大阪市内にあること
- 2020年5月31日以前に建築された戸建てまたは長屋であること
- 3か月以上空き家であること
- 売却用・賃貸用として市場に出ていないこと
- 一定の耐震性を確保すること
- 売却を前提とした利用ではないこと
長屋の場合は、補助制度上、原則として棟全体で耐震性を確保する必要があります。
共有名義や区分所有の場合は、建物所有者全員の同意書が必要になることもあります。
したがって、売却前に補助金で改修し、価格を上げるための制度として利用することはできません。
保有・活用する場合の選択肢として、売却とは分けて検討する必要があります。
長屋に合った売却方法を比較する
長屋の状態や所有形態によって、次の方法を比較します。
- 一戸の中古住宅として売却する
- 入居者付きの収益物件として売却する
- 一棟の長屋として売却する
- 古家付き土地として売却する
- 隣接住戸や隣地の所有者へ提案する
- 現状のまま直接買取を依頼する
大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、守口市、門真市、豊中市、岸和田市、泉佐野市など、大阪府内でも長屋の市場性は、所有形態、接道、建物状態、入居状況によって異なります。
株式会社マイダスでは、相続した長屋、空室のある連棟住宅、再建築不可の長屋、私道に面した長屋について、登記、接道、隣接住戸、建物状態、入居状況などを確認し、一般売却、収益物件としての売却、隣接所有者への提案、現状での直接買取、不動産引取を比較してご案内しています。
長屋は、戸建てより売却できない不動産というわけではありません。
ただし、一棟か一戸か、どこまでを所有しているのか、建物を切り離せるのか、再建築できるのか、隣接所有者との調整が必要かを確認しなければ、適切な価格や売り方を判断できません。
普通の戸建てと同じ感覚で進めるのではなく、長屋特有の権利・構造・接道条件を先に整理することが、売却を途中で止めないための第一歩です。
