「通路の所有権がない」お困り物件でも売却のご相談いただけます☆

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マイダスの堅本（かたもと）です。 

先日大阪市内のとある物件の訪問査定にお伺い致しました。

一般的なアスファルトで舗装されている道路から、少し舗装されていない通路を入っていった一番奥の物件でした。

公図や地積測量図と現況を合わせて調査を行うと、玄関からわずか10数cmほど（数10cmではなく、10数cmです）の部分しか通路の所有権を保有しておらず、「これはどんなに身体が細くても通れないでしょ」と独り言をつぶやく状況の物件でした。

古くからある地域の路地に建っている長屋や戸建住宅には、稀に通路の所有権が無く通行権が問題になる物件があります。

弊社マイダスでは、上記のような通行権の問題や、様々な理由で「他社様に断られてしまった」物件なども多く取扱いしております。

処分にお困りになられている不動産などございましたら、ぜひ一度ご連絡下さいませ。

担当：堅本（かたもと）

 

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【土地の通行権】囲繞地通行権と通行地役権

囲繞地通行権と通行地役権について
これらは土地所有者や隣接した土地との関係に大きな影響を与える要素です。

「土地の通行権とは？」

土地の通行権は、他の方が所有している土地を通行する権利を指します。主な種類には囲繞地通行権と通行地役権があります。

「囲繞地通行権」
土地が公道に接していない状態である「袋地」となった場合に発生する権利であり、法的には合意に関係なく自動的に発生します。例えば、袋地の所有者が、通行範囲が制限されつつも他人地である隣接地を通行できる権利を持ちます。

「通行地役権」
対照的に、通行地役権は当事者同士の合意に基づいて発生する権利です。公道に接している土地でも、土地の所有者同士が合意すれば通行地役権が設定されます。通行地役権は、土地の分割や再開発などで便利な通行が必要な場合に設定されることがあります。

「地役権とは？」

地役権は、一定の目的のために他人の土地を利用する権利を指します。通行地役権はその一例であり、通行地役権が設定される場合、通行を希望する土地（要役地）と通行を許可する土地（承役地）があります。

「囲繞地通行権と通行地役権の違い」

通行地役権と囲繞地通行権は「通行をする」点では似ていますが、重要な違いが存在します。通行地役権では、他人の土地を通行させてもらう側の所有者の土地からは、隣接する他人の土地を「必ずしも通らなくても」道路に出ることが出来ます。つまり、所有者同士の合意によって通行権を定めて、「便利に利用」できるようにすることが可能となる通行権です。一方、囲繞地通行権では、袋地のため他人の土地を「通らない限り」公道に出られません。契約や登記などにおいてもいくつかの違いがあります。

【通行地役権の場合】

契約：当事者間で決定
通行できる範囲：当事者間で決定
登記：必要
通行の対価（料金）：当事者間の合意により決定
有効期限：当事者間で決定

【囲繞地通行権の場合】

契約：契約不要（袋地に備わる権利のため、実際は契約を行うことが多い）
通行できる範囲：囲繞地にとって損害が少ない範囲
登記：不要
通行の対価（料金）：原則必要※元は道路に接していた土地が分筆などによって袋地になった場合には不要※契約により有償とすることも可能
有効期限：期間の制限

「地役権の登記・時効」

地役権には時効があり、一定の期間内に行使されない場合に消滅する仕組みがあります。登記も重要で、登記を怠ると所有者の変更に対抗できない可能性があります。
地役権のある土地を購入する際には、現地を確認し、登記簿で地役権が設定されているかを確認することが重要です。地役権の設定がある場合、将来のトラブルを避けるためにも適切な手続きが必要です。

通行地役権と囲繞地通行権は、土地の通行権に関する重要な要素です。どちらも理解しておくことで、土地取引や関係構築においてスムーズに進めることができます。契約や登記などの手続きが複雑でも、司法書士などの専門家に相談することでトラブルを未然に防ぐことができます。