兵庫県の無道路地は売却できる？無接道土地の調べ方と手放す方法

 

 

相続した土地を確認したところ、「道路に接していなかった」「家までの通路はあるが、建築基準法上の道路ではなかった」というケースがあります。

このような土地は、一般に「無道路地」や「無接道土地」と呼ばれます。

兵庫県内でも、神戸市の古い住宅地や山沿いの地域、尼崎市・西宮市・明石市・姫路市などの昔からの市街地では、細い通路の奥に住宅が建っていることがあります。

無道路地だからといって必ず売却できないわけではありません。

ただし、一般的な土地とは確認すべきポイントや売却方法が異なります。

無道路地とはどのような土地？

国税庁では、無道路地を「道路に接していない宅地」に加え、建物を建築するために必要な接道義務を満たしていない宅地も含むものとしています。

建築基準法では、原則として建築物の敷地が、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。

そのため、次のような土地は無道路地や無接道土地に該当する可能性があります。

• 他人の土地に囲まれ、公道へ直接出られない
• 公道まで通路はあるが、通路部分を所有していない
• 道路に接する間口が2メートル未満
• 接している道が建築基準法上の道路ではない
• 私道の通行承諾や掘削承諾が確認できない

ただし、見た目が細い道であっても、建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路」に指定されている場合があります。

神戸市でも、幅員4メートル未満の道であっても、一定の条件を満たして指定された道は建築基準法上の道路として扱われます。

まずは「道が狭いから再建築できない」と決めつけず、道路の種類を調査することが重要です。

通行できても建て替えできるとは限らない

無道路地を確認するときに注意したいのが、日常生活で通行できることと、建築基準法上の接道義務を満たすことは別だという点です。

隣地所有者から通行を認められていたり、民法上の通行権が認められる可能性があったりしても、それだけで建物の建て替えが認められるとは限りません。

民法上の通行関係と、建築基準法上の接道条件は分けて確認する必要があります。

また、現在建物が建っている土地でも、建て替えや大規模な増改築を行う段階で接道上の問題が表面化することがあります。

購入希望者にとって将来の利用方法を判断しにくいため、一般的な宅地より買主が限定されやすくなる傾向があります。

無道路地を売却する前に調べること

1．接している道の種類

市役所や県の建築担当窓口で、接している道が建築基準法上の道路に該当するか確認します。

神戸市では、建築基準法指定道路情報をインターネット上で確認できます。

ただし、表示だけでは判断できない路線もあるため、最終的には窓口での確認が必要になる場合があります。

2．道路までの間口

土地が道路に接していても、接道部分が原則2メートル未満の場合は、接道義務を満たしていない可能性があります。

測量図、公図、地積測量図だけでなく、現地の塀や境界標の位置も確認しましょう。

3．通路部分の所有者と権利関係

公道までの通路が他人名義の場合は、次の事項を確認します。

• 通行承諾書の有無
• 通行料の有無
• 車両通行が認められているか
• 水道管やガス管工事の掘削承諾があるか
• 通路に地役権が設定されているか

口約束だけで長年通行しているケースでは、所有者が変わったときに問題になる可能性があります。

4．接道許可を受けられる可能性

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地でも、一定の条件を満たし、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと判断された場合には、建築基準法第43条第2項による認定や許可を受けられる可能性があります。

ただし、これは例外的な制度であり、すべての無道路地で認められるわけではありません。

兵庫県も、計画内容によっては許可を得られない場合があるため、具体的な建築計画を用意したうえで事前相談するよう案内しています。

神戸市では、2026年7月に狭い通路に接する敷地を対象とした接道許可の簡易診断ツールも公開されていますが、診断結果が許可を保証するものではなく、最終的には建築士や行政窓口への相談が必要です。

無道路地を手放すための選択肢

隣接地の所有者に売却する

無道路地だけでは利用しにくくても、隣接地と一体化すれば道路に接する土地として活用できる場合があります。

そのため、隣地所有者は有力な売却先の一つです。

ただし、隣地所有者が購入を希望するとは限らず、価格交渉が長期化することもあります。

通路部分を購入または借りる

道路までの通路部分を隣地所有者から購入し、接道幅を確保する方法です。

購入が難しい場合は、通行地役権の設定や長期の土地賃貸借契約を検討することもあります。

ただし、通路を確保しただけで建築条件を満たすとは限らないため、事前に行政や建築士へ確認する必要があります。

現状のまま専門業者へ売却する

隣地交渉や接道許可の手続きには、時間と費用がかかります。

早めに整理したい場合は、無道路地や再建築不可物件を取り扱う不動産会社へ、現状のまま売却する方法があります。

建物が老朽化している、家財が残っている、境界が不明確、相続登記が終わっていないといった状態でも、調査を進めながら売却方法を検討できる場合があります。

 

 

相続税評価額と実際の売却価格は異なる

国税庁の無道路地の評価では、一定の計算を行った価額から、接道に必要な通路部分に相当する金額を控除します。

控除できる金額は、計算上の価額の40％以内とされています。

ただし、これは相続税や贈与税を計算するための評価方法です。

実際の売却価格は、接道状況、通行権、隣地との関係、建物の状態、利用可能性などによって決まるため、相続税評価額と同じ金額で売れるとは限りません。

よくある質問

無道路地は必ず再建築不可になりますか？

必ずしも再建築不可とは限りません。

接している道が2項道路に指定されている場合や、建築基準法第43条第2項による認定・許可を受けられる場合があります。

道路種別と行政上の取扱いを確認する必要があります。

細い通路を通って家に入れる場合は問題ありませんか？

通行できることと、建築基準法上の接道義務を満たすことは別です。

通路の幅、所有者、道路種別、通行承諾などを調査する必要があります。

相続した無道路地でも売却できますか？

売却自体は可能です。

ただし、一般の購入者には利用が難しいことがあるため、隣接地所有者への売却や専門業者による買取などを検討します。

建物や家財を残したまま相談できますか？

不動産会社によって対応は異なりますが、株式会社マイダスでは、古家や残置物がある状態からでもご相談を受け付けています。

兵庫県の無道路地・無接道土地は早めにご相談ください

無道路地は、道路の種類や通路の権利関係を調べることで、売却方法が見つかる場合があります。

一方で、隣地所有者との交渉や接道許可には時間がかかることもあるため、固定資産税や建物の管理負担を抱え続ける前に、現状を整理することが大切です。

株式会社マイダスでは、神戸市、尼崎市、西宮市、芦屋市、明石市、姫路市、加古川市、宝塚市、伊丹市、川西市、三田市など、兵庫県内の無道路地・無接道土地・再建築不可物件についてご相談を承っています。

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