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～～～今回は建築条件付き取引をめぐるトラブルについてのコラムです～～～

 建築協議のない「とりあえず契約」

事例1

建築条件付土地売買契約は、一定期間内に売主またはうりぬしの指定するものと建築工事請負契約を締結することを

条件としていますので、買主が建物の請負契約を締結しない時には土地売買契約は解除となり売主は手付金を返還します。

他方、買主が建物の請負契約を締結しているときは、解除条件に基づいて契約を解除することはできませんので

支払った手付金を放棄して契約を締結しているときは、解除条件に基づいて契約を解除することはできませんので、

支払った手付金を放棄して契約を解除することになります。

建物の十分な打ち合わせもなく参考プラン等でとりあえずの請負契約を締結させている場合、

その後の打合せで「希望する建物がない」「予算オーバー」等の理由で買主が建築を断念した時に、

授受された手付金等の金銭の返還をめぐり、事例1のようなトラブルが多く生じています。

 

建築条件付土地取引の契約解除における金銭トラブルを防止するために、

国土交通省は「宅地建物業法の解釈・運用の考え方」で、建築条件付き土地売買契約の締結に関しての説明すべき

内容及び協議不十分な状態での工事請負契約の締結は不当であるとの考えかたを示している。

 

〇裁判所から学ぶ

買主と売主業者は建物図面・仕様・設備等打合せを進めたが、その内容、金額等について合意に至らず、

買主は、売主業者に対し、建物請負契約不成立により土地売買契約が解除になったとして、

支払った手付金200万円の返還を求め、売主は土地売買と同時に建物契約が締結されたとして手付金の返還を拒絶して

争われた事案において、裁判所は次のように判示して建物請負人契約の成立を否定しました。

 

〇手数料は土地取引の媒介に対する報酬

事例2

理由は定かではありませんが、事例の様に締結している土地売買契約と建物請負契約を解除解除して、

新たに土地建物売買契約を締結して1つの契約にまとめることがあります。

この場合において、媒介業者が新たに締結された、土地建物売買契約の売買代金に基づいて媒介報酬を算定し請求することは

宅建業法違反（超過報酬）であることに注意します。

媒介業者が新たな土地建物売買契約の締結に関与したとしても、委託を受けている建築条件付土地取引の媒介業務とは何らの関係もありません。

媒介業者が請求できる報酬は、あくまでも当初の土地売買契約の売買代金

間違った理解をしている宅建業者や担当者が少なくありませんので注意しましょう。

 

 

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担当：畠山

 

 

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