実家を相続したら売却と保有のどちらが現実的？持ち続ける費用と責任から考える
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- 2026/08/28
相続した実家は売却と保有のどちらが現実的なのかを、相続登記、空き家の管理負担、住宅用地特例、相続空き家の3,000万円特別控除から解説。
兵庫県内の相続空き家や築古住宅の相談にも対応します。
実家を相続したとき、「売った方がよいのか」「思い出があるので残した方がよいのか」と迷う方は少なくありません。
すぐに結論を出せないのは自然なことですが、利用予定や管理方法を決めないまま保有すると、固定資産税、保険料、草刈り、修繕、見回りなどの負担が続きます。
判断するときは、売却価格だけを見るのではなく、実家を持ち続けた場合に何が必要になるのかを先に整理することが大切です。
全国の空き家は900万2,000戸
総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2,000戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高でした。
このうち、賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6,000戸です。
ただし、この統計には地域や状態の異なる住宅が含まれています。空き家が増えているからといって、相続した実家が必ず売れにくいとは限りません。
実際の売却可能性は、立地、土地面積、接道、再建築の可否、建物状態、価格などによって異なります。
売却・保有の前に相続登記を確認する
最初に、土地と建物の登記名義を確認します。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。
遺産分割によって不動産の取得者が決まった場合も、遺産分割成立から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。
正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2024年4月1日より前に発生した相続で、亡くなった方の名義のままになっている不動産も対象です。
原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
実家を売らずに保有する場合でも、相続登記の義務がなくなるわけではありません。
実家を保有すると何が続くのか
実家を保有する場合、主に次の負担が続きます。
- 固定資産税や都市計画税
- 火災保険などの保険料
- 草刈り、庭木の剪定、清掃
- 建物の換気、通水、定期点検
- 雨漏り、外壁、屋根、塀などの修繕
- 郵便物、不法侵入、近隣からの連絡への対応
国土交通省は、空き家の管理について、建物内外の点検、通気・換気、通水、清掃などを定期的に行うよう案内しています。
遠方に住んでいるなど、所有者自身で管理できない場合は、空き家管理事業者や修繕業者の利用も検討対象となります。
「誰も住まないので費用はかからない」とは限りません。
人が住まないからこそ、不具合の発見が遅れ、まとまった修繕費が必要になる場合があります。
保有が現実的な実家
次のような場合は、実家を保有することにも合理性があります。
- 数年以内に自分や家族が住む予定がある
- 賃貸や事業利用の具体的な計画がある
- 定期的に管理できる人がいる
- 税金や修繕費を無理なく負担できる
- 相続人全員が保有方針に同意している
- 保有期限と、その後の処分方法が決まっている
大切なのは、「いつか使うかもしれない」ではなく、誰が、いつから、どのように使うのかを具体的に決めることです。
保有する場合は、例えば「3年以内に利用を始められなければ売却を再検討する」など、見直し時期を決めておくと判断を先送りしにくくなります。
売却を検討しやすい実家
次のような場合は、保有を続けるより、早めに売却条件を確認する方が現実的なことがあります。
- 自分や家族が住む予定がない
- 遠方にあり、見回りや草刈りが難しい
- 建物の老朽化が進んでいる
- 相続人の間で管理費を負担しにくい
- 賃貸需要や活用の見込みが乏しい
- 相続人間で早く財産を分けたい
- 税制上の売却期限が近づいている
築年数が古い、家財が残っている、雨漏りがあるといった実家でも、必ず売却前に修繕や片付けをしなければならないわけではありません。
古家付き土地として売る、家財を残したまま直接買取を依頼する、隣地所有者へ提案するなど、物件条件に応じた方法があります。
解体や高額なリフォームを先に行っても、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。
まずは現状のまま査定を受け、工事後の価格と比較することが重要です。
管理不全になると住宅用地特例へ影響することがある
住宅が建っている土地には、固定資産税などを軽減する住宅用地特例があります。
200㎡以下の小規模住宅用地では、原則として固定資産税の課税標準が6分の1になります。
空き家になっただけで、この特例が直ちに外れるわけではありません。
ただし、適切に管理されず、市区町村から管理不全空家等または特定空家等として指導を受け、改善しないまま勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象外となります。
特例が外れても固定資産税額が単純に6倍になるとは限りませんが、保有負担が増える可能性があります。
売却を検討している途中でも、買主への引渡しが完了するまでは、定期的な管理を続ける必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除を確認する
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る特別控除」を利用できることがあります。
現行制度は2027年12月31日までの譲渡が対象です
。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円となります。
主な要件には、次のようなものがあります。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋である
- 区分所有建物ではない
- 相続開始直前に、原則として亡くなった方以外が住んでいなかった
- 相続から売却まで、原則として居住・賃貸・事業利用をしていない
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 売却代金が1億円以下である
- 耐震基準を満たすか、一定の期限までに取り壊す
2024年以後の譲渡では、売却時に耐震基準を満たしていない家屋でも、買主が譲渡年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを完了することで、要件を満たせる場合があります。
例えば、2024年5月に相続が始まった場合、売却期限は原則として2027年12月31日です。
制度自体の適用期限も2027年12月31日までとなっているため、対象になりそうな場合は早めに確認する必要があります。
なお、同じ売却について、相続税の取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は原則として併用できません。
どちらが有利になるかは、売買契約前に税理士へ確認することが大切です。
保有前に「売却時の税制」も確認する
相続後に実家を家族が使用したり、第三者へ貸したりすると、空き家の3,000万円特別控除の要件を満たさなくなる可能性があります。
そのため、「しばらく貸してから売ろう」「一度家族が住んでから考えよう」と決める前に、税制への影響を確認する必要があります。
税制を利用するためだけに急いで売る必要はありませんが、利用方法を決めた後では選べなくなる制度があることは知っておきましょう。
三つの金額を比較すると判断しやすい
売却と保有で迷った場合は、次の三つを数字で比較します。
- 今後5年間の保有費用
税金、保険料、草刈り、管理、修繕、交通費など - 活用する場合の費用と収入
改修費、募集費、管理費、想定家賃、空室期間など - 現在売却した場合の手取り額
売却価格から仲介手数料、測量費、家財処分費、税金などを差し引いた金額
売却査定額だけでなく、保有によって今後支払う金額と、税制を含めた売却後の手取り額を比べることが重要です。
実家を整理する基本的な順番
実家を相続したときは、次の順番で確認すると判断しやすくなります。
- 相続人と遺言書を確認する
- 土地・建物の名義と共有関係を確認する
- 相続登記を進める
- 建物状態、接道、境界、家財を調べる
- 年間の保有費用を計算する
- 家族の利用予定と管理方法を確認する
- 現状での査定価格と税制を確認する
- 売却・保有・活用を比較する
神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、姫路市、加古川市をはじめ、南あわじ市、播磨町など兵庫県内でも、相続した実家の市場性は、立地、接道、土地面積、建物状態によって異なります。
株式会社マイダスでは、相続した実家、築古戸建、長屋、文化住宅、再建築不可物件について、名義、建物状態、接道、家財、管理負担などを確認し、一般市場での売却、古家付き土地としての販売、現状での直接買取、不動産引取を比較してご案内しています。
実家を相続した場合、売却と保有のどちらが常に正しいという答えはありません。
具体的な利用予定と管理体制があり、費用を負担できるなら保有。使う予定がなく、管理と費用だけが続くなら売却を比較する。
「思い出があるから残す」「古いから売る」と先に結論を出すのではなく、持ち続ける責任、現在の売却条件、利用できる税制を確認したうえで判断することが、後悔を減らす進め方です。
