広い敷地に駐車場や立派な庭、ガレージまでついているのに、再建築不可！？

【大阪府】

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再建築不可・狭小地・既存不適格・未登記建物・狭隘道路（狭い道）

敷地や建物に難アリ物件でも大丈夫！

マイダスにお任せください！

マイダスの堅本（かたもと）です。

以前訪問査定依頼を受けてお伺いした物件で、「こんなところが再建築不可なの！？」と驚いた不動産の話をしたいと思います。

高齢になり、便利のいいマンションにでも住もうかとご夫婦で考えておられた際に、弊社の事をCMで知り、お電話いただいたお客様でした。土地は200坪を優に超えており、敷地内には立派な平面駐車場に、カーポート、シャッター付きガレージなどもあり、建物もかなりこだわりの感じる丁寧にお住まいの住宅といった印象でした。

ただ、入ってくる道が一部狭くなっており、慣れた地元の方でないと切り返しを何回か繰り返さなければならないような住宅地の一角でした。現地調査を終え、その後役所調査を行っていると・・・その道路は「建築基準法上の道路に該当していない」ことが判明し、再建築のできない（建て替え不可）敷地だということが分かりました。

コラムなどでも記載しておりますが、建築基準法では・【幅員4m以上】の【建築基準法上の道路】に【敷地が2m以上】接していなければ、基本的には建て替えや、新築をすることはできません。（例外はあります）

もちろんそのような土地の場合には、一般的な市場価格より下がってしまう事となります。将来的に売却を検討されていらっしゃる方は、売却予定地の前の「道路」に注目してみてください。

弊社マイダスでは「建て替え不可」「道が狭い物件」「駅までの距離が遠い」など売れにくい要素で不安な方にも、買取査定を行っております。まずは一度ご連絡下さい。

担当：堅本（かたもと）

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【建築基準法上の「道路」とは】

一般的に敷地の隣地には「車道」や「歩道」などの「道路」と接道しています。この「道路」には「公道」「私道」がありますが、どのような違いがあるのでしょうか？

・公道と私道の違い：公道は通常、地方自治体（市町村）や国によって管理されています。このため、一般の人々によって管理されているわけではなく、地方自治体や国がその維持・管理を担当します。なお土地の所有権が、地方自治体（市町村）や国になく、例えば個人のAさんが所有している土地（道路）であっても、その道路の維持・管理を地方自治体や国が行っている場合には公道となります。

【建築基準法に基づく制約】

建築基準法第43条では、住宅を建築するにあたり、

①敷地が2m以上道路に接面しているか

②敷地が接面している道路が幅員4m以上の建築基準法上の道路に該当するか

上記を条件としています。これが一般的に言われる「接道義務」です。

①は、建物の敷地が道路に接しているか。これは、敷地の間口（敷地が道路に面している部分）が2m以上あるかどうかを意味します。

②は、敷地に接している道路が「建築基準法上の道路」に該当するかです。建築基準法上の道路には以下のような種類があります。

・第42条1項1号の道路：道路法によって定められた道路で、幅員4m以上の幹線道路です。具体的には国道、都道府県道、市町村道などがこれに該当し、一般的な公道として認識されているものはこの道路に該当することが多いです。

・第42条1項2号の道路：都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などに基づいて築造された道路です。開発道路とも呼ばれており、市街地開発や区画整理により造成された道路などが含まれます。

・第42条1項3号の道路：建築基準法施行時点（1950年11月23日）または都市計画区域編入時に既に存在する道路を指します。年代を見ても分かる通り、この道路はかなり古いものが多くあります。なお、このカテゴリには国道、都道府県道、市町村道、区道は含まれません。

・第42条1項4号の道路：道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによって新設または変更の事業計画がある道路です。新しく直近2年以内に事業が執行される予定になっている、特定行政庁が指定している道路で、幅員4m以上が条件になっています。

・第42条1項5号の道路：位置指定道路として知られている道路です。住宅街の行き止まりの道路などを見ると、「位置指定道路」と記載のあるプレートなどを見かけることもあります。土地所有者が特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。

・第42条2項の道路：みなし道路と一般的に呼ばれる道路です。建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に存在し、幅員4m未満の道路を指します。幅員4m未満の道路の場合は、まずこの道路かどうかを調査してみるのが大切です。

不動産の調査を行うと「道路」という単語はよく耳にすることになります。その「道路」の意味は「公道・私道」を表すのか？はたまた「認定道路」の意味なのか？、それとも「建築基準法上の道路種別」のことを言っているのか？よく理解する必要がありそうですね。