相続した再建築不可物件は売れる？空き家のまま放置する前に確認したい売却条件

相続した再建築不可物件が売れる可能性と、売却前に確認すべき接道義務、2項道路、43条認定・許可、相続登記、空き家管理を解説。

大阪府内の路地奥、無接道、私道に面した物件の相談にも対応します。

相続した家について、「再建築不可なので売れない」「他社から取り扱いが難しいと言われた」と悩む方は少なくありません。

確かに、再建築不可物件は一般的な中古戸建より買主が限られ、売却に時間がかかりやすい不動産です。

しかし、売れにくいことと、法律上売買できないことは同じではありません。

相続登記、道路、接道、私道、建物状態、価格を整理すれば、現在の建物を使いたい人や隣地所有者、条件付き物件を扱う事業者などへ売却できる可能性があります。

再建築不可物件とは

建築基準法では、都市計画区域などで建物を建築する場合、敷地が原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

この接道義務を満たさず、現在の建物を解体した後に新しい建物を建てられない物件が、一般に「再建築不可物件」と呼ばれています。

ただし、前面の通路が狭いという理由だけで再建築不可とは断定できません。

幅員4m未満でも、その通路が建築基準法第42条第2項道路であれば、道路中心線から敷地を後退させるセットバックなどにより、再建築できる場合があります。

反対に、見た目には十分な幅がある通路でも、建築基準法上の道路でなければ接道義務を満たさないことがあります。

43条の認定・許可を検討できる場合もある

接道義務を満たしていなくても、敷地周辺の空地や通路の状況、避難・通行上の安全性、建築計画などによっては、建築基準法第43条第2項の認定または許可を受けられる可能性があります。

ただし、申請すれば必ず認められる制度ではありません。

具体的な建築計画を前提に、特定行政庁が個別に判断します。

過去に許可を受けた建物でも、将来の建替え時に同じ内容で許可されるとは限りません。

売却前に、所在地の建築指導担当部署や建築士へ確認することが重要です。

最初に相続登記を済ませる

相続した再建築不可物件を売却するには、原則として相続人名義への登記が必要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続の開始と、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請する必要があります。

制度開始前の相続で未登記の物件も対象となり、原則として2027年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。

正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

相続人が複数いる場合は、誰が取得するのか、共有名義にするのか、相続人全員で売却するのかも整理します。

なぜ一般的な中古戸建より売れにくいのか

再建築不可物件では、買主が次のような不安を持ちやすくなります。

• 現在の建物が使えなくなっても建替えできない
• 金融機関の融資を利用しにくい場合がある
• 修繕・増改築に制限が生じる可能性がある
• 私道の通行や配管工事の条件が分からない
• 将来の売却でも買主が限られる

国土交通省も、無接道敷地では再建築や売却が進みにくく、土地・建物の有効活用が難しくなることを課題として示しています。

ただし、資料中の「売却もできず」という表現は、市場で動きにくい状況を示したもので、法律上の売買禁止を意味するものではありません。