2026年の住宅ローン減税拡充で中古住宅市場はどう変わる？注目される「性能を説明できる既存住宅」
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- 2026/08/11
2026年の住宅ローン減税拡充が中古住宅市場に与える影響を、借入限度額、控除期間、省エネ性能、床面積要件から解説。
兵庫県内の相続した中古戸建や築古住宅の売却相談にも対応します。
2026年の住宅市場で注目されている制度の一つが、住宅ローン減税の延長・拡充です。
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して一定の住宅を取得し、自ら居住した場合に、年末ローン残高等の0.7％を基に所得税などから控除する制度です。
適用期限は5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合が対象となりました。
今回の改正では、特に省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されています。
既存住宅の借入限度額と控除期間
2026年以降に既存住宅へ入居する場合、住宅の性能によって借入限度額と控除期間が異なります。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は、借入限度額3,500万円、控除期間13年です。子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合は、限度額が4,500万円になります。
ZEH水準省エネ住宅も、3,500万円、子育て世帯等は4,500万円で、控除期間は13年です。
省エネ基準適合住宅は2,000万円、子育て世帯等は3,000万円で、控除期間は13年となります。
これらに該当しない一般の既存住宅は、借入限度額2,000万円、控除期間10年です。
ただし、借入限度額に0.7％を掛けた金額が必ず全額戻るわけではありません。
年末ローン残高、住宅の取得価格、所得税額などによって、実際に受けられる控除額は変わります。
「中古住宅なら利用できる」とは限らない
住宅ローン減税を受けるには、購入した住宅へ原則6か月以内に入居すること、返済期間10年以上のローンを利用すること、合計所得金額が2,000万円以下であることなどの要件があります。
中古住宅については、原則として1982年1月1日以後に建築された住宅であるか、一定の耐震基準を満たすことを証明する必要があります。
また、ZEH水準や省エネ基準適合住宅として優遇を受けるには、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書など、性能を確認できる書類が必要です。
そのため、「断熱改修をした」「省エネ設備に交換した」という口頭説明だけでは、税制上の区分を証明できない場合があります。
床面積40㎡以上への緩和には条件がある
今回の改正では、既存住宅についても床面積要件が原則40㎡以上に緩和されました。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せを利用する人は、50㎡以上が必要です。
そのため、40㎡台の中古マンションやコンパクト住宅がすべて同じ条件で対象になるわけではありません。
購入者の所得や世帯区分も確認する必要があります。
既存住宅市場全体が一律に伸びるわけではない
国土交通省の資料によると、戸建とマンションを合わせた既存住宅流通シェアは、2008年の29.6％から2024年には43.6％へ上昇しました。
ただし、住宅の種類別では、2024年の戸建住宅が33.3％、マンションが62.6％です。
既存住宅全体の割合が上昇していても、中古戸建と中古マンションでは市場状況が大きく異なります。
住宅ローン減税の拡充も、すべての中古住宅を同じように売れやすくする制度ではありません。
省エネ性能、耐震性、立地、建物状態、販売価格などが購入者の希望と合い、必要な証明書を用意できる住宅が、制度上比較されやすくなると考える方が正確です。
売主にも「性能を説明する準備」が求められる
2024年4月から始まった省エネ性能表示制度では、新築建築物を販売・賃貸する事業者に、省エネ性能を広告等へ表示する努力義務が設けられています。
既存住宅については表示が推奨されており、性能全体の把握が難しい住宅には、窓や給湯器など、省エネ改修を行った部位を示す「省エネ部位ラベル」も用意されています。
売却する中古住宅では、次のような資料を整理しておくと、買主が状態を判断しやすくなります。
- 建築確認書類や設計図面
- 耐震診断や耐震改修の記録
- 窓、断熱材、給湯器の更新履歴
- 屋根、外壁、配管などの修繕記録
- 住宅性能評価書
- 住宅省エネルギー性能証明書
- 既存住宅売買瑕疵保険に関する書類
一方、売却前に高額な断熱改修を行えば、必ず工事費以上に売却価格が上がるとは限りません。
まず現状での査定価格と、改修後に想定される価格を比較することが重要です。
築古住宅がすべて制度の追い風を受けるわけではない
相続した築50年の戸建、空き家、長屋、文化住宅、再建築不可物件などでは、省エネ性能以外にも確認すべき条件があります。
雨漏りや傾き、接道、私道、未登記増築、耐震性などに問題があれば、省エネ改修だけで市場評価が大きく改善するとは限りません。
特に再建築不可物件や著しく老朽化した住宅では、住宅ローンを利用できる買主が限られる場合があります。
住宅ローン減税の対象になり得ることと、金融機関の融資審査に通ることも別の問題です。
2026年は「質を証明できる既存住宅」が比較されやすい
2026年3月に決定された新しい住生活基本計画でも、既存住宅を最大限活用し、住宅ストックの価値が市場で適切に評価される仕組みを進める方向が示されています。
住宅ローン減税の拡充は、この流れを税制面から後押しするものです。
ただし、「中古住宅なら何でも追い風を受ける」というものではありません。
今後は、築年数だけでなく、省エネ性能、耐震性、修繕履歴、建物状態を証明できる住宅と、情報がほとんどない住宅との差が見えやすくなる可能性があります。
神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、姫路市、加古川市など兵庫県内でも、同じ築年数の中古戸建であっても、立地、接道、耐震性、修繕状況によって市場での見られ方は異なります。
株式会社マイダスでは、相続した中古戸建や空き家について、建物状態、接道、修繕履歴、家財、相続登記などを確認し、一般市場での売却、現状での直接買取、不動産引取を比較してご案内しています。
2026年の住宅ローン減税拡充は、中古住宅市場全体を自動的に押し上げる制度ではありません。
一方で、省エネ性能や耐震性を証明できる既存住宅については、購入者が税制上のメリットを受けやすくなり、比較対象として検討される可能性が高まります。
売却する側も、単に「築浅」「リフォーム済み」と伝えるだけでなく、どの性能を、どの書類で説明できるのかを確認することが大切です。
