2026年、省エネ・性能重視で古い住宅はどう見られる？築年数だけでなく「状態と説明」が問われる時代へ
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- 2026/08/08
2026年の不動産市場で古い住宅がどう見られるかを、省エネ基準適合義務化、省エネ性能表示、既存住宅流通シェア、住宅ローン減税から解説。泉州地域の築古戸建や相続空き家の売却相談にも対応します。
2026年の住宅市場では、省エネ性能や建物の質を重視する政策が進んでいます。
そのため、築年数の古い住宅を所有する方の中には、「今後は省エネ性能が低い家が売れなくなるのでは」と不安を感じる方もいるでしょう。
しかし、古い住宅が一律に市場から評価されなくなるわけではありません。
大切なのは、築年数だけでなく、建物の状態、改修履歴、耐震性、省エネ性能、立地などを分けて考えることです。
2025年4月からの義務化は原則として新築住宅が対象
2025年4月以降に着工する原則すべての新築住宅・非住宅では、省エネ基準への適合が義務化されています。
断熱性能や設備のエネルギー消費性能について、一定の基準を満たさなければならない仕組みです。
国は遅くとも2030年までに、新築住宅の省エネ基準をZEH水準へ引き上げる方針も示しています。
ただし、この制度によって、現在ある古い住宅を売る際に、新築と同じ省エネ性能まで改修することが義務付けられるわけではありません。
築40年、築50年の住宅であっても、そのまま売買することは可能です。
省エネ性能は、売却の可否を一律に決める条件ではなく、買主が住宅を比較する際の判断材料の一つと考えるのが適切です。
省エネ性能表示は新築が努力義務、既存住宅は推奨
2024年4月から、住宅・建築物の販売・賃貸時に省エネ性能を表示する制度が始まりました。
新築建築物を販売・賃貸する事業者には、省エネ性能ラベルを広告などへ表示する努力義務があります。
ラベルには、エネルギー消費性能、断熱性能、ZEH水準への適合状況、任意で目安光熱費などが表示されます。
既存住宅についても表示は推奨されていますが、表示しなかったことによる勧告等の対象ではありません。
そのため、「ラベルがない古い住宅は売却できない」ということではありません。
一方、断熱改修や設備更新を行っている場合は、その内容を分かりやすく伝えることで、買主が住宅の状態を判断しやすくなります。
既存住宅流通シェア43.6％の見方
国土交通省の資料では、既存住宅流通シェアは2008年の29.6％から、2024年には43.6％へ上昇しています。
ただし、43.6％は戸建住宅とマンションを合計した全体の数値です。
2024年の戸建住宅に限ると33.3％、マンションは62.6％となっており、住宅の種類によって状況は異なります。
また、流通シェアが上昇したことは、古い住宅ならどのような状態でも売れるという意味ではありません。
築古戸建では、立地、接道、耐震性、雨漏り、シロアリ被害、設備の状態、リフォーム費用などが、物件ごとに確認されます。
2026年は既存住宅の「性能と利用価値」を評価する方向へ
2026年3月に閣議決定された新たな住生活基本計画では、既存住宅を市場を通じて有効活用し、住宅ストックの性能や利用価値が適正に評価される仕組みを整える方向が示されました。
耐震、省エネ、バリアフリーなどの性能向上に加え、維持管理や利用価値を評価する市場への転換も掲げられています。
また、2026年度の住宅ローン減税では、省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額の引上げや控除期間の拡充などが行われました。
政策上も、新築だけでなく、性能が確認できる既存住宅を後押しする流れが強まっています。
ただし、省エネ性能が高ければ、立地や建物状態に関係なく高く売れるわけではありません。
省エネ性能は、住宅の価値を構成する複数の条件の一つです。
古い住宅で確認されやすいポイント
築年数の古い住宅では、買主が次のような内容を確認します。
- 雨漏り、傾き、腐朽、シロアリ被害
- 1981年以前の旧耐震住宅か
- 屋根、外壁、給排水管の状態
- 窓、断熱材、給湯器などの更新状況
- 増築部分や未登記部分の有無
- 接道、私道、再建築の可否
- 修繕やリフォームに必要な費用
- 駅、買物施設、学校などへの利便性
省エネ性能だけでなく、耐震性や建物の劣化状態、土地の条件も重要です。
「築50年」という情報だけでは買主は判断できません。どのように維持され、どこに不具合があり、購入後にどの程度の費用が必要なのかを示すことが、以前にも増して大切になっています。
高額な省エネ改修をしてから売るべきとは限らない
売却前に、窓、断熱材、給湯器などを改修すれば、必ず工事費以上に売却価格が上がるとは限りません。
築古住宅では、建物を自分好みに改修したい買主や、土地として検討する買主もいます。
売主が先に大規模な工事を行うと、費用を回収できない可能性があります。
まずは次の資料を整理しましょう。
- 建築確認書類や図面
- 過去のリフォーム履歴
- 屋根、外壁、設備の修繕記録
- 給湯器や窓などの製品情報
- 耐震診断や建物状況調査の結果
- 電気・ガス使用量などの参考資料
そのうえで、現状売却、必要最小限の修繕、省エネ改修後の売却を比較することが重要です。
古い住宅は「説明できる状態」にする
泉佐野市、岸和田市、貝塚市、泉南市、阪南市、和泉市、泉大津市、高石市、田尻町、忠岡町、岬町などの泉州地域にも、築年数の古い中古戸建、長屋、相続空き家、再建築不可物件があります。
りんくうタウン周辺、羽倉崎、日根野、樽井、尾崎、箱作などでも、駅や生活施設への距離、土地の広さ、接道条件によって、築年数が同じ住宅でも市場での見られ方は変わります。
株式会社マイダスでは、築古住宅について、建物状態、接道、修繕履歴、家財、相続登記などを確認し、一般市場での売却、現状での直接買取、不動産引取を比較してご案内しています。
2026年の住宅市場は、「築年数を見なくなった市場」ではありません。
築年数に加えて、性能、状態、修繕履歴、立地、購入後の費用まで確認されやすくなっている市場と考える方が現実的です。
古い住宅だからと最初から売却を諦めるのではなく、現在の状態を整理し、何を説明できるかを明確にしたうえで、その住宅に合った売り方を検討することが大切です。
