2026年の低未利用地対策で売れにくい土地はどう変わる？制度があっても自動的に売れるわけではありません

2026年の低未利用地対策を、長期譲渡所得の100万円控除、確認書交付実績、所有者不明土地等対策モデル事業から解説。

大阪府内の空き地、狭小地、変形地、相続した売れにくい土地の整理方法も紹介します。

2026年の土地政策では、長期間使われていない空き地や、利用の程度が低い土地を、どのように管理・流通させるかが引き続き重要な課題となっています。

土地の売却を不動産会社へ相談しても、「価格が低い」「形が悪い」「需要が少ない」などの理由で、取り扱いを断られることがあります。

ただし、低未利用地対策が進んだからといって、条件の弱い土地が自動的に売れるようになるわけではありません。

2026年の制度は、売れにくい土地の価値を一律に高めるものではなく、売却時の税負担を軽くしたり、地域による管理・活用の取組を支援したりするものと理解することが大切です。

低未利用土地とは

低未利用土地とは、居住、事業その他の用途に利用されていない土地や、周辺と比べて利用の程度が著しく低い土地などを指します。

空き地だけでなく、空き家が建っている土地が対象になる場合もあります。

国は、価格が低い土地では、測量費、解体費、仲介手数料などの売却費用が相対的に重くなり、所有者が売却せず放置する原因になりやすいと整理しています。

そこで、利用する意思のある買主への譲渡を促すため、長期譲渡所得の特別控除を設けています。

100万円控除は現金がもらえる制度ではない

個人が一定の低未利用土地等を売却した場合、要件を満たせば、長期譲渡所得から最大100万円を控除できます。

これは100万円が支給される制度でも、売却価格から100万円を差し引く制度でもありません。

譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡益を計算し、その譲渡所得から最大100万円を控除する仕組みです。

そもそも譲渡益が生じなければ、控除による税負担の軽減効果がない場合もあります。

現行制度の適用期限は令和10年12月31日までです。

土地と建物を合わせた譲渡価格について、市街化区域、用途地域設定区域、所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域内などでは800万円以下、それ以外の都市計画区域内では原則500万円以下という価格要件があります。

価格以外にも、長期譲渡所得であること、親子や夫婦など特別な関係にある人への譲渡ではないこと、買主による利用意思が確認できることなど、複数の要件があります。

4,817件は税制の適用件数ではない

国土交通省が2026年3月31日に公表した資料によると、2024年中に自治体が交付した低未利用土地等確認書は4,817件でした。

確認書交付案件の譲渡前の状態は、空き地が49.6％、譲渡後の用途は住宅が72.1％となっています。

この数字から、使われていなかった土地が住宅などの用途へ移った事例が全国にあることは分かります。

ただし、4,817件は税制の適用件数そのものではありません。

自治体の確認書が交付された後でも、所有期間や買主との関係など、ほかの要件を満たさなければ特例を利用できない場合があります。

国土交通省も、確認書交付件数と税制の適用件数は一致しない可能性があると説明しています。

また、住宅利用が72.1％だったからといって、接道のない土地や建築できない土地まで住宅用地として売れるという意味ではありません。