【兵庫県】専用通路のある家は売却できる？旗竿地・敷地延長で確認したい接道と再建築

 

専用通路のある家や旗竿地は売却できるのでしょうか。路地状部分の幅、接道2m、道路種別、再建築、通行権、上下水道の配管など、兵庫県で専用通路付き物件を売却する際の確認ポイントを解説します。

「家の前が道路ではなく、細長い通路になっている」

「不動産会社から専通のある物件なので売りにくいと言われた」

「通路の幅は約2mあるが、建て替えられるか分からない」

神戸市、尼崎市、西宮市、明石市など兵庫県内の古い住宅地では、道路から細長い通路を通って奥の家へ入る土地が見られます。

このような土地は、一般に「旗竿地」「敷地延長」「路地状敷地」などと呼ばれ、その細長い部分を不動産実務では「専用通路」「専通」と呼ぶことがあります。

専用通路があることだけで、家を売却できないと決まるわけではありません。

ただし、通路の所有者、幅、長さ、接続する道路の種類によって、再建築の可否や売却方法が大きく変わります。

専用通路とはどの部分？

専用通路は、道路から奥にある建物や敷地へ出入りするための細長い部分を指して使われる言葉です。

一般的な旗竿地では、次のような形になっています。

• 道路に接する細長い「竿」の部分
• 奥に建物が建っている広い「旗」の部分

自治体の資料では、細長い部分を「路地状部分」、その部分だけで道路へ接している土地を「路地状敷地」または「旗竿状敷地」と表現しています。

ただし、「専用通路」という名称だけでは、土地の権利関係までは分かりません。

まず、次のどの状態なのかを確認する必要があります。

1. 専用通路が売却する宅地の一部になっている
2. 通路が宅地とは別の土地として登記されている
3. 通路を複数の所有者で共有している
4. 他人の土地を承諾や地役権によって通行している

専用通路があっても売却は可能

専用通路付きの家でも、土地・建物の所有権を売却することは可能です。

ただし、一般的な整形地と比べて、買主が確認する事項は増えます。

特に重要なのは、次の点です。

• 専用通路が売却対象に含まれているか
• 専用通路の最も狭い部分は何mか
• 建築基準法上の道路に接しているか
• 道路へ接する長さが2m以上あるか
• 通路上に塀、門柱、配管、電柱などがないか
• 自動車や工事車両が通行できるか
• 上下水道やガス管がどこを通っているか
• 将来、建て替えられるか

登記簿上の面積だけでなく、現地の境界や実際に使える通路幅を確認することが重要です。

「幅2m」だけで再建築を判断できない

建築基準法では、建築物の敷地は、原則として建築基準法第42条に定める道路へ2m以上接しなければなりません。

しかし、専用通路の入口が約2mに見えるだけでは、再建築できるとは判断できません。

例えば、次のような問題があります。

• 境界を測ると2m未満だった
• 入口は2mあるが途中で狭くなっている
• 門柱や塀を除くと有効幅が不足している
• 接続先が建築基準法上の道路ではなかった
• 通路の一部が隣地所有になっている
• 建築敷地に含めていた土地を所有していない
• 用途や規模により、2mを超える接道条件が必要

神戸市も、建築物の敷地は原則として道路へ2m以上接する必要がある一方、用途や規模によって条例上4mや6mの接道が必要になる場合があると案内しています。

そのため、専用通路のある土地は、自治体の建築指導窓口や建築士に確認することが大切です。

接続している道の種類を確認する

専用通路が接している先が、見た目には道路でも、建築基準法上の道路とは限りません。

確認したい主な道路には、次のものがあります。

• 道路法による公道
• 開発許可などで造られた道路
• 既存の幅員4m以上の私道
• 位置指定道路
• 建築基準法第42条第2項道路
• 建築基準法上の道路ではない通路

幅員4m未満でも、第42条第2項道路に指定されていれば、道路中心線から原則2m後退するセットバックによって再建築できる可能性があります。

一方、接続先が建築基準法上の道路ではない場合は、専用通路の幅が2m以上あっても、通常の接道要件を満たさない可能性があります。

第43条の認定・許可を検討できる場合

建築基準法上の道路へ2m以上接していない土地でも、一定の条件を満たせば、建築基準法第43条第2項の認定または許可を検討できる場合があります。

神戸市では、道路へ2m以上接していないことがやむを得ない土地について、交通上、安全上、防火上、衛生上の条件を確認したうえで接道許可を判断しています。

ただし、敷地を新たに分割し、接道しない土地を意図的に作るような計画には適用できないと案内されています。

過去に許可を受けて建てられた家でも、次回の建て替えで同じ許可が必ず得られるとは限りません。

過去の建築確認済証、検査済証、許可通知書などが残っていないか確認しましょう。

専用通路と私道は別の問題

専用通路は、原則として奥の敷地へ出入りするための通路状部分を示す言葉です。

私道は、個人や法人などが所有する道路を意味します。

専用通路が売主の宅地の一部で、接続先が公道という場合もあります。反対に、専用通路へ入るまでに私道を通行する物件もあります。

そのため、次の二つを分けて確認します。

• 専用通路部分を誰が所有しているか
• 専用通路が接続する道路を誰が所有・管理しているか

他人所有の土地を通って出入りしている場合は、通行承諾書、通行地役権、賃貸借契約など、利用する根拠も確認します。

通路幅は自動車と工事にも影響する

建築上の接道条件を満たしていても、通路が狭ければ、自動車の出入りが難しいことがあります。

特に、次の条件は売却価格や買主の判断へ影響しやすくなります。

• 通路が長い
• 途中に曲がりがある
• 門柱や電柱がある
• 隣家の屋根や雨どいが越境している
• 軽自動車でも進入しにくい
• 解体・建築工事の車両が入れない
• 重機を敷地内へ搬入できない

工事車両が入れない場合は、小型重機の使用や人力搬出が必要になり、解体費や建築費が高くなる可能性があります。

「接道2mを満たしているか」だけでなく、購入後に必要となる総費用まで考えて査定することが大切です。

自治体独自の基準にも注意する

専用通路や旗竿地の取扱いは、自治体や建築物の用途によって異なる場合があります。

例えば尼崎市では、新たに土地を分割して一戸建て住宅を建築する際、幅4m未満の路地状部分を持つ旗竿状敷地について、最低敷地面積を判定する際に路地状部分の面積の2分の1を除いて計算する取扱いがあります。

これは既存の旗竿地が直ちに売却できないという意味ではありません。

しかし、売却後に土地を分割したい、複数棟を建てたいと考える買主にとっては、利用計画へ影響する可能性があります。

神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、姫路市では、それぞれ確認窓口や条例が異なるため、所在地の自治体で調査する必要があります。

 

 

解体前に再建築条件を確認する

専用通路付きの古家を売却する際、「更地の方が売りやすい」と考えて解体を先に進めるのは慎重に判断する必要があります。

解体後に次の問題が判明することがあるからです。

• 接道幅が2m未満だった
• 接続先が建築基準法上の道路ではなかった
• 通路部分の一部を所有していなかった
• 第43条の許可が必要だった
• 現在と同じ規模の建物を建てられなかった
• 工事車両が進入できず建築費が高くなった

既存建物を修繕して使いたい買主が現れる可能性もあります。

解体前に、古家付きで売る場合と、更地にした場合の査定額・費用・再建築条件を比較しましょう。

専用通路付き物件の主な売却方法

一般市場で売却する

接道、通路幅、道路種別、再建築条件を整理し、一般の購入希望者を探す方法です。

建築確認関係書類や測量図があると、買主が購入後の利用を判断しやすくなります。

古家付き土地として売却する

売主が解体せず、買主が建物を利用するか解体するかを判断する方法です。

解体費や工事条件を買主が負担する分、価格への反映が必要になる場合があります。

隣地所有者へ提案する

専用通路が狭く単独利用しにくい土地でも、隣地所有者にとっては敷地拡張や建て替え計画に利用できることがあります。

現状で直接買取を比較する

通路幅が狭い、再建築条件が不明、古家や家財が残っている場合は、条件のある不動産を扱う事業者への直接買取も比較します。

買取の場合も道路問題がなくなるわけではなく、調査や将来の工事リスクが価格へ反映されます。

売却前に確認する順番

1. 土地・建物の登記事項証明書を取得する
2. 公図と地積測量図を確認する
3. 専用通路が売却対象に含まれるか調べる
4. 通路の入口・途中・奥の幅を測る
5. 自治体で道路種別を確認する
6. 建築確認済証や許可通知書を探す
7. 上下水道・ガス管の経路を確認する
8. 境界、越境、門柱、電柱を確認する
9. 再建築の可否を自治体や建築士へ確認する
10. 現状売却・解体後売却・直接買取を比較する

株式会社マイダスへご相談ください

株式会社マイダスでは、専用通路のある旗竿地、敷地延長のある古家、路地奥の住宅、長屋、私道物件、無接道地、再建築不可物件などのご相談を承っています。

神戸市兵庫区・長田区・須磨区・垂水区をはじめ、尼崎市、西宮市、明石市、加古川市、姫路市など兵庫県内でも、専用通路の条件は物件ごとに異なります。

登記資料、道路種別、通路幅、建物状態などを確認し、次の方法を比較します。

• 一般市場での仲介売却
• 古家付き土地としての売却
• 隣地所有者への提案
• 現状での直接買取
• 条件に応じた不動産引取

丁寧なヒアリング・スピード対応・秘密厳守。

査定無料・秘密厳守で、大阪・兵庫・奈良の相続不動産、空き家、長屋、文化住宅、他社で断られた物件などの不動産買取・売却相談を承っています。

よくある質問

Q1．専用通路のある家でも売却できますか？

専用通路があることだけで、売却できないとは限りません。

通路の所有関係、幅、道路種別、接道条件、再建築の可否を確認し、買主へ説明できる状態にすることが重要です。

Q2．専用通路が2mあれば再建築できますか？

2mあるという一点だけでは判断できません。

接続先が建築基準法上の道路か、途中で狭くなっていないか、専用通路全体が建築敷地に含まれるか、自治体独自の条件がないかを確認する必要があります。

Q3．旗竿地と専用通路は同じですか？

旗竿地は土地全体の形状を表す呼び方です。

専用通路は、一般に道路から奥の敷地へつながる細長い部分を指します。自治体資料では「路地状部分」と表現されることがあります。

Q4．専用通路が他人名義でも売却できますか？

売却自体を検討できる場合はありますが、通行できる権利の根拠を確認する必要があります。

通行承諾書、地役権、契約内容、これまでの利用経緯などを整理し、買主へ引き継げるかを確認します。

Q5．建物を先に解体した方が売りやすいですか？

必ずしも解体が有利とは限りません。

解体後に再建築できないと判明すると、既存建物を利用する選択肢を失う可能性があります。

先に道路・接道・通路幅を調べ、現状売却と比較することが大切です。