離婚後に残った長屋は売却と保有のどちらが現実的？名義・税金・空き家リスクを分けて考える

離婚後に残った長屋を売却するか保有するか、財産分与、登記、住宅ローン、税金、空き家管理、連棟条件から解説。

大阪府泉州地域の古い長屋や連棟住宅の売却相談にも対応します。

離婚後にどちらも住まなくなった長屋が残ると、一般的な中古戸建以上に整理が難しくなることがあります。

長屋は隣の住戸と壁や屋根、基礎などがつながっていることがあり、改修や解体を一戸だけの判断で進めにくい場合があるためです。

さらに離婚が関係すると、所有名義、財産分与、住宅ローン、税金などの問題も重なります。

そのため、「売却するか保有するか」を決める前に、誰が所有し、誰が費用や債務を負い、建物を今後どのように利用できるのかを確認することが大切です。

最初に土地と建物の名義を確認する

まず登記事項証明書を取得し、土地と建物が誰の名義になっているかを確認します。

離婚前の共有名義が残っているのか、財産分与によって一方の単独名義にしたのかによって、売却や改修の進め方は変わります。

財産分与によって不動産を一方が取得する場合は、口約束だけでなく、財産分与の内容を文書化し、所有権移転登記を行う必要があります。法務局でも、財産分与を原因とする所有権移転登記の申請書様式が案内されています。

長屋一棟を所有しているのか、連棟長屋の一住戸だけを所有しているのかも確認しましょう。

所有範囲によって、修繕や解体時に必要となる調整が異なります。

不動産の名義と住宅ローンは別の問題

長屋の名義を元配偶者へ変更しても、住宅ローンの債務者や連帯保証人が自動的に変更されるわけではありません。

住宅金融支援機構は、返済途中の住宅を他人へ譲渡する場合、原則として融資金の返済が必要であり、離婚などの事情がある場合は返済中の金融機関へ申し出るよう案内しています。

金融機関の承諾を得て債務を引き継げる場合もありますが、審査によって認められないこともあります。

売却または名義変更の前に、ローン残高、債務者、連帯保証人、抵当権の内容を確認することが重要です。

財産分与した側は譲渡所得を確認する

離婚による財産分与として土地や建物を相手へ渡した場合、分与した側では、その不動産を財産分与時の時価で譲渡したものとして譲渡所得を計算します。

ただし、財産分与をしただけで必ず所得税が発生するわけではありません。

分与時の時価から取得費などを差し引き、譲渡益が生じた場合に課税される可能性があります。

分与を受けた側は、財産分与を受けた日の時価で不動産を取得したものとして扱われます。

将来売却する場合の所有期間も、原則として財産分与を受けた日を基準に判定されます。

一方、適正な財産分与を受けた側には、通常、贈与税はかかりません。ただし、婚姻中に形成した財産などを考慮しても分与額が過大な場合は、その過大部分が贈与税の対象になる可能性があります。

長屋は自分の住戸だけで判断できないことがある

連棟長屋では、自分が所有する部分だけを改修・解体しようとしても、隣接住戸の屋根、外壁、構造、安全性などに影響する場合があります。

大阪市も、長屋などの区分所有建築物について、改修・解体・建替えの際には、区分所有者をはじめとする関係者間で調整し、同意のうえで実施する必要があると説明しています。

保有を検討するときは、次の点を確認します。

• 雨漏りや傾き、シロアリ被害がないか
• 屋根や外壁を隣接住戸と共有していないか
• 接道条件や再建築の可否
• 私道の持分や通行条件
• 隣接所有者と改修について協議できるか
• 今後の修繕費を誰が負担するか