他社で断られた再建築不可物件は本当に売れない？「普通の売り方が合いにくい物件」と考える方が現実的

 

他社で断られた再建築不可物件が売れにくい理由と売却方法を、接道義務、2項道路、43条許可、相続登記、空き家管理から解説。大阪府内の無接道、路地奥、私道に面した物件の相談にも対応します。

再建築不可物件の売却を不動産会社へ相談した際、「当社では取り扱えません」「買主を探すのは難しい」と断られることがあります。

しかし、他社で断られたからといって、売買そのものが禁止されているわけでも、買主が絶対に見つからないと決まったわけでもありません。

再建築不可物件は、一般的な中古戸建より確認事項が多く、普通の売り方では買主を見つけにくい物件と考える方が現実的です。

再建築不可物件とは

建築基準法では、建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。

この接道義務を満たさない敷地では、現在の建物を解体した後、原則として新しい建物を建てることができません。

このような物件が実務上「再建築不可物件」と呼ばれています。

ただし、「前面の道が狭い」という理由だけで再建築不可とは限りません。

幅員4m未満でも、その道が建築基準法第42条第2項道路に指定されていれば、道路中心線から敷地を後退させるセットバックなどにより、再建築できる可能性があります。

反対に、幅が十分ある通路でも、建築基準法上の道路でなければ接道義務を満たさないことがあります。

本当に再建築できないのかを調査する

過去の広告や不動産会社の説明で「再建築不可」とされていても、売却前に改めて調査することが重要です。

確認したいのは、次のような項目です。

• 前面通路が建築基準法上の道路か
• 道路に接している長さは2m以上あるか
• 2項道路やセットバックの対象か
• 私道の持分を所有しているか
• 通行や水道・ガス管工事の条件が整理されているか
• 建築基準法第43条第2項の認定・許可を検討できるか

接道義務を満たしていない場合でも、敷地周辺に広い空地がある場合や、避難・通行上の安全性が確保される場合などには、特定行政庁の認定または許可によって建築できる可能性があります。

ただし、周辺状況や建物用途などを踏まえた個別判断であり、申請すれば必ず認められるものではありません。

自治体の建築指導担当部署や建築士への確認が必要です。