他社で断られた土地は本当に売れない？「普通の売り方が合いにくい土地」と考える方が現実的

他社で断られた土地が売れにくい理由と整理方法を、接道、境界、相続登記、低未利用土地の100万円控除、相続土地国庫帰属制度から解説。

兵庫県内の狭小地、変形地、古家付き土地の相談にも対応します。

土地の売却を不動産会社へ相談した際に、「この土地は扱いにくい」「買主を見つけるのが難しい」と断られることがあります。

しかし、不動産会社に断られたからといって、その土地の売買が法律上できない、あるいは買主が絶対に現れないとは限りません。

土地そのものに価値がないのではなく、一般的な住宅用地と同じ販売方法では動かしにくい場合があります。

他社で断られやすい土地の特徴

売却が難しいと判断されやすい土地には、次のような条件があります。

• 面積が小さい狭小地
• 三角形や旗竿状などの変形地
• 建築基準法上の道路に十分接していない土地
• 私道の持分や通行・掘削条件が不明な土地
• 市街化調整区域や農地など利用制限がある土地
• 境界が確認できない土地
• 共有者が多い土地
• 相続登記が済んでいない土地
• 古家、残置物、擁壁、竹林などがある土地
• 需要が少なく、取引価格が低い土地

こうした土地は、調査や権利整理に手間がかかる一方、販売価格が低くなりやすいため、一般的な仲介会社では取り扱いが難しいと判断されることがあります。

大切なのは「断られた」という結果だけでなく、価格・接道・境界・権利・需要のどれが問題なのかを確認することです。

相続した土地は名義整理から始める

相続した土地が亡くなった方の名義のままでは、原則としてそのまま売却できません。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

共有名義の場合は、土地全体を売却するために、原則として共有者全員の合意も必要です。

相続人が多い、連絡が取れない人がいる、遺産分割が終わっていないといった状態では、土地の条件以前に売主側の権利関係が売却の障害になっていることがあります。

低未利用土地の100万円控除とは

長期間利用されていない空き地や古家付き土地を売却する場合、一定の要件を満たせば「低未利用土地等の長期譲渡所得の100万円特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度は、個人が一定の低未利用土地等を譲渡した場合に、長期譲渡所得から最大100万円を控除するものです。

原則として譲渡価格500万円以下が対象で、市街化区域や用途地域が設定された区域などでは、令和10年12月31日まで800万円以下へ引き上げられています。

100万円が現金で支給される制度でも、税金が必ず100万円安くなる制度でもありません。

譲渡所得が100万円に満たない場合は、その譲渡所得額が控除の上限になります。

令和6年中に自治体が交付した低未利用土地等確認書は4,817件で、譲渡前は空き地が49.6％、譲渡後は住宅利用が72.1％でした。

ただし、確認書の交付後にほかの要件を満たさず、税制が適用されない場合もあります。

売買契約を進める前に、自治体、税理士、不動産会社へ対象要件を確認することが大切です。

国に返せる土地は限られている

国に返せる土地は限られている

相続した土地については、相続土地国庫帰属制度を利用できる場合があります。

ただし、不要な土地を無条件で国へ返せる制度ではありません。

建物がある土地、担保権や使用収益権が設定された土地、土壌汚染された土地、境界に争いがある土地などは申請できません。

崖、地下埋設物、管理を妨げる工作物などがあり、通常より多くの管理費用や労力が必要な土地も承認されない場合があります。

申請時には一筆当たり1万4,000円の審査手数料が必要です。承認後には、土地の性質に応じて算定される10年分の標準的な管理費用相当額の負担金も納付します。

そのため、国庫帰属を検討する場合も、売却、隣地への譲渡、直接買取などと費用を比較する必要があります。

土地に合った買主を探す

一般の住宅購入者には選ばれにくい土地でも、別の利用目的を持つ人には検討対象になることがあります。

例えば、隣地所有者であれば、庭や駐車スペース、通路、敷地拡張として利用できる可能性があります。

小規模事業者や地域住民が、資材置場や管理用地として検討することもあります。

ただし、駐車場、資材置場、家庭菜園などに利用できるかは、都市計画法、農地法、条例、接道条件などによって異なります。

利用できることを確認せずに広告することはできません。

買主を広く探すより、その土地を利用できる相手を具体的に考えることが重要です。

売れない原因を分けて出口を比較する

他社で断られた土地は、次の順番で確認します。

1. 相続登記と共有者を整理する
2. 接道、私道、境界を調査する
3. 建築や利用に関する制限を確認する
4. 古家、残置物、擁壁などの費用を把握する
5. 現実的な売却価格を確認する
6. 一般売却、隣地への譲渡、直接買取を比較する
7. 低未利用土地の特例や国庫帰属制度を確認する

国土交通省では、所有者不明土地や低未利用土地の利活用・管理に関するモデル事業を継続し、兵庫県内でも神戸市、川西市、猪名川町などの取組が掲載されています。

ただし、これらは主に地域団体や事業者等の活動を支援するもので、個人所有者が直接補助を受けられるとは限りません。

神戸市、尼崎市、西宮市、明石市、姫路市、加古川市、川西市、宝塚市など兵庫県内でも、狭小地、変形地、路地奥、古家付き土地、再建築が難しい土地は、条件に応じて整理方法が異なります。

株式会社マイダスでは、他社で断られた土地について、名義、接道、境界、建築制限、管理負担などを確認し、一般売却、現状での直接買取、不動産引取などを比較してご提案しています。

他社で断られた土地は、必ず売却できない土地ではありません。一方で、どの土地にも買主が見つかると断定することもできません。

重要なのは、「売れない」という一言で終わらせず、普通の売り方が合わない原因を明確にすることです。

条件と費用を整理し、その土地に合った現実的な出口を探すことが第一歩になります。