相続した長屋は持ち続けるべきか、売るべきか｜空き家にする前に考えたい整理方法
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- 2026/07/31
相続した長屋を持ち続けるか売却するかを、相続登記、建物状態、接道、連棟条件、空き家管理、改修制度から解説。
兵庫県内の古い長屋、連棟住宅、再建築不可物件の相談にも対応します。
親や親族から長屋を相続したとき、「思い出があるので残したい」「古い建物なので早く売った方がよいのでは」と迷う方は少なくありません。
長屋は一般的な中古戸建と異なり、隣の住戸と壁、屋根、基礎などがつながっていることがあります。
また、長屋一棟を所有しているのか、一棟のうち一住戸だけを所有しているのかによっても、改修や売却の条件が変わります。
そのため、築年数や現在の家賃収入だけで判断せず、名義、建物、接道、隣接住戸との関係を順番に確認することが大切です。
最初に相続登記と所有範囲を確認する
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知り、かつ自分がその所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
制度開始前に発生した相続で登記が済んでいない場合も対象となり、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。
正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
長屋については、次の点も確認します。
- 土地と建物の名義が同じか
- 一棟全部を所有しているのか、一住戸だけなのか
- 共有名義や未登記部分がないか
- 相続人全員の遺産分割が終わっているか
- 入居者や賃貸借契約が残っていないか
売却する場合も改修する場合も、誰がどの範囲を所有しているか分からなければ、手続きを進めにくくなります。
「家賃が入る」だけで保有を判断しない
入居者が残っている長屋では、家賃収入があるため、そのまま持ち続けた方がよいように見えることがあります。
しかし、実際の判断では、家賃から固定資産税、保険料、管理費、修繕費、空室損失などを差し引かなければなりません。
さらに、屋根、外壁、給排水管、共用部分など、将来必要になる大規模修繕も考慮します。
特に連棟長屋では、自分の住戸だけを修繕すれば解決するとは限りません。
雨漏りや構造部分が隣接住戸と関係している場合は、他の所有者との調整が必要になることがあります。
今後5年から10年の収支と修繕費を見積もり、実際に利益が残るかを確認することが重要です。
接道と再建築の可否を調べる
古い長屋は、幅の狭い道路や路地奥に建っていることがあります。
建築基準法上の道路への接し方が基準を満たしていない場合、現在の建物を解体した後に再建築できない可能性があります。
また、通路を利用できても、建築基準法上の接道条件を満たしているとは限りません。
「再建築不可」と説明された場合も、前面道路の種類、接道幅、セットバック、行政上の認定・許可の可能性などを個別に調べます。
長屋の一住戸を切り離して解体する場合は、隣接住戸の構造や雨仕舞いへの影響もあるため、不動産会社の査定だけでなく、建築士などによる確認が必要です。
空き家にしたまま放置するリスク
誰も使用しない状態が続くと、換気不足、雨漏り、腐朽、害虫、庭木の越境などが発生しやすくなります。
長屋では一住戸の傷みが隣接住戸に影響する可能性もあり、近隣との問題につながることがあります。
ただし、空き家になっただけで固定資産税の住宅用地特例が自動的に外れるわけではありません。
空家法上の管理不全空家または特定空家として市区町村から指導を受け、改善しないまま勧告を受けた場合に、特例を受けられなくなります。
売却を検討中でも、定期的な換気、雨漏りの確認、庭木や外壁の管理は続ける必要があります。
再生して活用できる長屋もある
立地に需要があり、建物の基本構造を利用でき、改修費を回収できる見込みがあれば、賃貸住宅や店舗、地域活動の場所として再生できる場合があります。
神戸市では、空き家を地域活動や社会貢献のために活用する場合、一戸建てだけでなく、全体が使われていない長屋の一住戸についても、一定の条件のもとで片付けや改修費などを補助する制度があります。
ただし、一般的な賃貸住宅のリフォームすべてが対象になる制度ではなく、地域活動等を一定期間行うことなどの要件があります。
兵庫県には、空き家の改修や用途変更について専門家が助言する「空き家改修アドバイザー」の制度もあります。
建物を残せるか、改修費はいくらか、買い手や借り手が見込めるかといった相談が対象です。
補助制度は年度、地域、用途によって条件が異なり、契約や着工後では申請できない場合があります。
利用を考える場合は、工事を始める前に自治体へ確認しましょう。
売却を優先して検討したい長屋
次の条件が重なっている場合は、多額の改修費をかける前に、現状での売却査定を受けることが現実的です。
- 空き家期間が長く、雨漏りや腐朽が進んでいる
- 修繕後も入居や利用の需要が見込めない
- 相続人が遠方に住み、管理を続けにくい
- 再建築不可や私道などの条件がある
- 隣接住戸との調整が難しい
- 共有者の意見がまとまらない
- 改修費を家賃で回収できる見込みが薄い
入居者が残っている場合は、収益物件として売却できる可能性があります。
ただし、賃貸借契約、家賃、敷金、滞納の有無、修繕履歴などを整理し、買主へ引き継ぐ必要があります。
売却・再生・保有を数字で比較する
相続した長屋では、次の三つを比較します。
- 現状のまま保有する場合の将来収支
- 再生に必要な費用と回収見込み
- 現在の状態で売却した場合の手取り額
神戸市兵庫区、長田区、須磨区、尼崎市、明石市、西宮市、姫路市、加古川市など兵庫県内でも、古い長屋や連棟住宅は、接道、建物状態、所有範囲、入居状況によって適した整理方法が異なります。
株式会社マイダスでは、相続した長屋について、登記、接道、連棟状態、入居状況、修繕負担などを確認し、継続保有、現状売却、直接買取、不動産引取を含めた方法をご提案しています。
相続した長屋は、思い出があるから残す、古いから売るという二択ではありません。
誰が所有し、現在どの程度使え、今後いくら必要になるのかを確認したうえで、その長屋に合った現実的な出口を選ぶことが大切です。
