他社で断られた文化住宅は本当に売れない？「普通の売り方が合いにくい物件」と考える方が現実的

他社で断られた文化住宅が売れにくい理由を、空室率、家賃収入、修繕費、入居者、接道条件、再生事例から解説。

兵庫県内の古い共同住宅、空室の多い文化住宅、相続物件の売却・買取相談にも対応します。

文化住宅の売却を不動産会社へ相談し、「築年数が古すぎる」「空室が多いので難しい」「当社では取り扱えない」と断られることがあります。

しかし、他社で断られたからといって、法律上売却できないわけでも、買主が絶対に見つからないと決まったわけでもありません。

文化住宅は、一般的な中古戸建や築浅アパートより調査項目が多く、普通の売り方では買主を見つけにくい物件と考える方が現実的です。

共同住宅の空き家502万9,000戸の正しい見方

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の共同住宅の空き家は502万9,000戸で、空き家総数の55.9％を占めています。

ただし、この数字は共同住宅の「棟数」ではありません。

アパートやマンションの建物内にある、一つ一つの空き住戸を数えたものです。

内訳を見ると、賃貸用の空き家が394万7,000戸で、共同住宅の空き家の78.5％を占めます。

賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家は84万8,000戸、16.9％です。

そのため、「共同住宅の空き家が多いから、文化住宅は売れない」とは判断できません。

住宅・土地統計調査にも、文化住宅だけを取り出した統計区分はありません。

文化住宅については、所在地、築年数、入居状況、構造、収支を個別に確認する必要があります。

他社で断られやすい理由

文化住宅が取り扱いを断られやすいのは、「文化住宅」という名称だけが理由ではありません。

実際には、次のような条件が重なっていることがあります。

• 空室が増え、家賃収入が減っている
• 屋根、外壁、階段、給排水管の修繕が必要
• 長期間家賃を見直しておらず、収益性が低い
• 入居者との契約内容や敷金が整理されていない
• 家賃滞納や入居者対応の問題がある
• 建築確認書類や修繕履歴が残っていない
• 増築部分や未登記部分がある
• 接道、私道、境界、再建築に問題がある
• 売主の希望価格と収益価値が合っていない

不動産会社側から見ると、建物や権利関係の調査に時間がかかる一方、買主が限られるため、一般的な仲介では扱いにくいと判断されることがあります。

家賃総額ではなく実際の収益を見る

文化住宅を収益物件として売る場合、買主が確認するのは満室時の家賃だけではありません。

現在の家賃収入から、空室損失、固定資産税、保険料、管理費、清掃費、小修繕、大規模修繕などを差し引き、実際にどの程度の利益が残るかを見ます。

例えば、家賃収入が年間300万円あっても、近い将来に屋根や外壁、給排水管の修繕で多額の費用が必要であれば、その負担は購入価格へ反映されます。

他社に断られた文化住宅では、単に価格を下げる前に、次の資料を整理することが重要です。

• 入居者ごとの家賃と契約期間
• 敷金・保証金の預かり状況
• 滞納の有無
• 過去の修繕履歴
• 今後必要になる修繕の見込み
• 固定資産税や保険料
• 土地・建物の登記事項
• 接道、私道、境界の状況

買主が収支とリスクを判断できれば、文化住宅としてではなく、収益物件として検討される可能性があります。

入居者がいても売却を検討できる

入居者が残っている文化住宅でも、賃貸借関係を引き継ぐ収益物件として売却を検討できます。

この場合、買主は現在の家賃収入を得られる一方、修繕義務、敷金の返還、入居者対応なども引き継ぎます。

そのため、契約書や収支資料が不十分な物件は慎重に見られます。

反対に、全室空室であれば、買主が自由に改修しやすい面がありますが、改修費や再募集後の家賃を予測しなければなりません。

「満室だから売れる」「空室だから売れない」と単純には決められず、現在の収益と将来の負担を合わせて判断します。