空き家が売れないときに見直したい5つのポイント｜「売れない家」ではなく「整理不足の家」になっていませんか
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- 2026/08/15
空き家が売れないときに確認したい名義、価格、管理状態、建物情報、販売方法の5項目を解説。
奈良県内の相続空き家、築古戸建、再建築不可物件などの売却相談にも対応します。
空き家を売りに出しても問い合わせがない、不動産会社へ相談しても話が進まないというケースがあります。
しかし、「空き家だから売れない」と決まったわけではありません。
名義、価格、建物状態、接道条件、販売方法など、複数の問題が重なって売却しにくくなっている場合があります。
総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2,000戸、空き家率は13.8％で、ともに過去最高です。
このうち賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家は385万6,000戸でした。
空き家が売れないときは、「価値がない」と決める前に、次の5つを見直すことが大切です。
1．名義と権利関係が整理されているか
相続した空き家では、土地や建物が亡くなった方の名義のままになっていることがあります。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続の開始と、自分が不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請しなければなりません。
制度開始前の相続で未登記の場合も対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。
正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
売却前には、次の内容を確認します。
- 土地と建物の名義
- 相続人と共有持分
- 遺産分割の状況
- 抵当権や差押え
- 未登記の増築部分
共有名義の場合、空き家全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
名義が整理されていなければ、買主が見つかっても契約へ進めないことがあります。
2．価格と売却条件が市場に合っているか
空き家の価格は、周辺の土地相場や同じ築年数の住宅だけでは決まりません。
建物の傷み、残置物、解体費、接道、私道、境界、再建築の可否なども、買主の判断に影響します。
所有者にとって思い出のある実家でも、買主は購入後に必要となる修繕費や片付け費用を含めて検討します。
売出価格が再建築可能な住宅や修繕済み住宅と同程度であれば、反響が弱くなる可能性があります。
一定期間問い合わせがない場合は、単に値下げするのではなく、問い合わせ件数、内覧後の反応、周辺の競合物件、想定される修繕費を確認して価格を見直します。
3．管理状態が悪くなっていないか
空き家では、換気、通水、清掃、屋根や外壁の点検が行われる機会が減ります。
そのため、湿気、カビ、雨漏り、排水設備の不具合などの発見が遅れることがあります。
庭木の越境、雑草、害虫、郵便物の滞留などは、内覧時の印象だけでなく、近隣への影響にもつながります。
なお、空き家になっただけで固定資産税の住宅用地特例が直ちに外れるわけではありません。
適切に管理されず、管理不全空家または特定空家として指導を受け、改善しないまま勧告を受けた場合に、特例を受けられなくなります。
小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1となる特例がありますが、勧告後はこの軽減措置の対象外となります。
売却活動中であっても、定期的な見回りと最低限の管理を続けることが重要です。
4．建物と土地の情報を説明できるか
買主が不安に感じるのは、築年数そのものよりも「何が分からないのか」です。
次の資料や情報を、分かる範囲で整理します。
- 建築確認書類や図面
- 過去のリフォーム・修繕履歴
- 雨漏りやシロアリ被害の有無
- 給湯器、配管、電気設備の状態
- 増築や未登記部分
- 道路種別と接道幅
- 私道持分や通行・掘削条件
- 境界や越境の状況
不具合を隠すのではなく、確認できている内容と不明な内容を分けて伝える方が、買主は購入後の費用を判断しやすくなります。
売却前に高額なリフォームを行えば、必ず工事費以上に価格が上がるとは限りません。
まず現状で査定を受け、修繕する場合と現状売却する場合を比較することが大切です。
5．物件に合った売り方になっているか
一般的な中古戸建として反響がない場合でも、売却方法を変えることで検討対象になることがあります。
例えば、古家付き土地として販売する、現状利用を希望する人へ案内する、隣地所有者へ提案する、収益物件として見直す、直接買取を比較するといった方法です。
再建築不可、路地奥、私道、家財が残る空き家などは、一般的なマイホーム購入者だけを対象にしても買主が見つかりにくい場合があります。
一方、解体して更地にすれば必ず売りやすくなるわけでもありません。
解体費を回収できない、再建築不可のため更地にすると利用価値が下がる、住宅用地特例の扱いが変わるといった可能性があります。
解体や大規模修繕を行う前に、次の方法を比較しましょう。
- 古家付きのまま一般市場で売る
- 必要最小限の管理・修繕後に売る
- 土地として売る
- 隣地所有者へ提案する
- 現状のまま直接買取を依頼する
「様子を見る」場合も期限を決める
売却を急ぐ必要がない場合でも、期限を決めずに販売を続けるのはおすすめできません。
「3か月反響がなければ価格を見直す」「半年以内に仲介と買取を比較する」など、次の判断時期を決めておくことが大切です。
奈良市、生駒市、大和郡山市、橿原市、香芝市、大和高田市、天理市など奈良県内でも、空き家の売れにくい理由は地域と物件条件によって異なります。
山間部の古家、狭小地、長屋、再建築不可物件などは、一般的な中古戸建とは別の販売方法が必要になることがあります。
株式会社マイダスでは、相続した空き家や実家について、名義、建物状態、接道、家財、境界、管理負担を確認し、一般市場での売却、現状での直接買取、不動産引取などを比較してご案内しています。
空き家が売れないときに確認したいのは、名義、価格、管理状態、建物情報、販売方法の5つです。
「売れない家」と決めつける前に、何が買主の判断を妨げているのかを分けて確認しましょう。
整理不足を解消するだけでも、その空き家に合った売却方法が見えやすくなります。
