奈良県の借地上の建物は売却できる？借地権の相続・地主承諾・手放し方を解説

 

 

相続した実家について調べたところ、「建物は親名義だが、土地は別の人から借りていた」というケースがあります。

このように、地主から土地を借り、その土地に自分名義の建物を所有する権利を「借地権」といいます。

奈良市、大和郡山市、橿原市、大和高田市、桜井市など、古くからの住宅地では、何十年も前に締結された契約に基づいて土地を借りていることがあります。

借地上の建物も売却できる可能性はありますが、土地と建物の両方を所有している一般的な不動産とは手続きが異なります。

地主への連絡や承諾が必要になることもあるため、契約内容を確認せずに売却や解体を進めるのは避けた方がよいでしょう。

借地権とはどのような権利？

借地権とは、建物を所有する目的で設定された地上権または土地の賃借権です。

土地の所有権は地主にあり、借地人は地主へ地代を支払いながら、その土地の上に自宅や店舗などの建物を所有します。

借地権は相続税や贈与税の課税対象となる財産でもあります。

ただし、資材置場や青空駐車場など、建物の所有を目的とせずに土地を借りている場合は、借地借家法上の借地権に該当しないことがあります。

まずは、土地賃貸借契約書に記載された利用目的を確認する必要があります。

借地権には複数の種類がある

借地上の建物を売却する場合、最初に確認したいのが借地権の種類です。

普通借地権

現在の借地借家法では、普通借地権の存続期間は原則30年です。

契約を更新する場合、最初の更新期間は20年、その後の更新期間は10年とされており、当事者間でこれより長い期間を定めることもできます。

普通借地権では、契約期間が満了しても、建物が存在し、一定の条件を満たす場合には契約が更新される可能性があります。

定期借地権

定期借地権は、契約期間が満了すると借地関係が終了することを前提とした契約です。

一般定期借地権は、借地期間を50年以上とし、契約の更新や建物の築造による期間延長を行わないことなどを定める制度です。

残りの契約期間が短い場合は、買主が住宅ローンを利用しにくくなるなど、売却条件に影響する可能性があります。

旧借地法が適用される借地権

1992年8月1日の借地借家法施行より前に設定された借地権については、旧借地法が適用される場合があります。

奈良県内の古い住宅地では、契約書が残っていない、契約期間が分からない、地主と借地人が代替わりしているといったケースもあります。

契約時期によって更新や建て替えに関する取扱いが異なるため、古い借地契約は個別の確認が必要です。

借地上の建物を売却するには地主の承諾が必要？

借地上の建物は、建物だけを買主へ引き渡すのではなく、建物とともに土地を利用する借地権も買主へ引き継ぐ形で売却するのが一般的です。

土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合、民法第612条により、原則として地主の承諾が必要です。

そのため、借地上の建物を売却するときは、地主と次のような内容を協議します。

• 買主への借地権譲渡
• 新しい借地契約の条件
• 地代や更新料
• 名義変更の手続き
• 建て替えや増改築の可否
• 譲渡承諾料の有無と金額

譲渡承諾料や名義書換料について、法律で一律の金額が決められているわけではありません。

過去の契約内容、地域の慣行、借地権の価値、残存期間などを踏まえ、地主と協議することになります。

地主から売却の承諾を得られない場合

地主が借地権の譲渡を承諾しないからといって、必ず売却できなくなるとは限りません。

借地権を引き継ぐ買主によって地主が不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しない場合、借地権者は裁判所へ申し立て、地主の承諾に代わる許可を求められることがあります。

これは借地借家法第19条に定められた制度です。

ただし、裁判所への申立てには時間や費用がかかります。

売却条件や承諾料などについて話し合うことで解決できる場合もあるため、まずは地主との協議を検討します。

借地上の建物を売却する前に確認すること

1．土地賃貸借契約書

次の項目を確認します。

• 契約を締結した年月日
• 借地期間と更新時期
• 月額または年額の地代
• 更新料の定め
• 譲渡や転貸に関する条件
• 建て替えや増改築の制限
• 契約終了時の建物撤去条件

契約書が見つからない場合は、地主が契約書を保管していないか確認します。

2．土地と建物の登記名義

土地の所有者と、借地上の建物の所有者を登記事項証明書で確認します。

相続後も建物が亡くなった人の名義になっている場合は、相続登記が必要です。

地主側でも相続が発生し、現在の土地所有者が分からなくなっていることがあります。

3．地代の支払い状況

地代の滞納があると、地主との協議や売却に影響します。

振込記録、領収書、地代帳などを確認し、滞納や支払時期のずれがないか整理しましょう。

地主が亡くなり、地代の支払先が分からない場合などには、一定の要件のもとで供託を利用できることがあります。

4．建物の状態

老朽化した建物、空き家、雨漏りのある家、家財が残った家でも、借地権付き建物として売却できる可能性があります。

ただし、建て替えや増改築に地主の承諾が必要な契約では、買主が希望する利用方法を実現できない場合があります。

建物の状態だけでなく、借地条件も含めて査定することが重要です。

相続した借地権はどうなる？

借地上の建物を所有していた人が亡くなった場合、建物だけでなく借地権も相続財産として取り扱われます。

国税庁も、借地権は相続税の課税対象になると案内しています。

相続したときは、次の点を整理します。

• 建物を相続する人
• 借地権を引き継ぐ人
• 地代を支払う人
• 建物の相続登記
• 地主への相続発生の連絡
• 契約書や過去の支払記録

複数の相続人がいる場合、建物と借地権を共有状態にすると、将来の売却や建て替えに全員の意思確認が必要になる可能性があります。

利用予定がない場合は、遺産分割協議の段階で売却や返還も含めて検討した方がよいでしょう。

 

借地上の建物を手放す方法

借地権付き建物として第三者へ売却する

地主の承諾を得たうえで、建物と借地権を買主へ譲渡する方法です。

所有権の土地付き住宅より買主が限定されることがありますが、立地や地代、借地条件によっては需要が見込めます。

地主に建物や借地権を買い取ってもらう

地主が土地を更地として利用したい場合や、土地と建物を一体化したい場合には、地主が建物や借地権を買い取ることがあります。

ただし、地主に買取義務があるとは限らないため、価格や引渡し条件について協議が必要です。

地主から底地を購入する

地主が売却に応じる場合は、土地の所有権である「底地」を借地人が買い取り、土地と建物を完全所有権にまとめる方法があります。

完全所有権にした後で売却すれば、借地権付き建物より買主を探しやすくなる可能性があります。

ただし、底地の購入費用や登記費用、税金などを含めた資金計画が必要です。

建物を解体して土地を返還する

地主との合意により、建物を解体して土地を返還する方法です。

解体費用を誰が負担するか、残置物をどう処分するか、借地権に関する精算を行うかなどを事前に書面で確認します。

契約内容を確認せずに先に建物を解体すると、地主との交渉や借地権の取扱いに影響する可能性があるため注意が必要です。

借地案件を扱う不動産会社へ相談する

地主との交渉が必要な借地権付き建物は、一般的な不動産より調査項目が多くなります。

契約書がない、地主と連絡が取れない、建物が老朽化している、家財が残っているといった場合は、借地や再建築不可物件を扱う不動産会社へ相談する方法があります。

借地権の相続税評価額と売却価格は同じではない

借地権の相続税評価額は、原則として自用地としての価額に、国税庁の路線価図や評価倍率表に記載された借地権割合を乗じて計算します。

ただし、相続税評価額は税金を計算するための評価です。

実際の売却価格は、次のような条件によって変わります。

• 地代の金額
• 契約の残存期間
• 更新条件
• 地主との関係
• 譲渡承諾の見込み
• 建て替えの可否
• 建物の状態
• 周辺の不動産需要

借地権割合をそのまま売却価格に当てはめることはできません。

よくある質問

借地上の古い家でも売却できますか？

老朽化した建物でも売却できる可能性があります。ただし、建て替え承諾の条件、借地期間、地代、地主の譲渡承諾などを確認する必要があります。

地主に内緒で建物を売却できますか？

土地の賃借権を買主へ引き継ぐ場合は、原則として地主の承諾が必要です。契約解除などの問題につながる可能性があるため、無断で進めるのは避けましょう。

契約書がなくても借地権を売却できますか？

契約書がなくても、登記、地代の支払記録、領収書、地主とのやり取りなどから借地関係を確認できる場合があります。

契約内容の整理から進める必要があります。

家財を残したまま相談できますか？

株式会社マイダスでは、古家や家財が残った借地上の建物についても、現状を確認したうえで整理方法をご提案しています。

奈良県の借地・借地権付き建物は早めにご相談ください

借地上の建物は、契約内容、借地期間、地代、地主の承諾などによって売却方法が変わります。

特に、契約書が古い、地主も借地人も代替わりしている、相続登記が終わっていないといった物件は、整理に時間がかかることがあります。

株式会社マイダスでは、奈良市、大和郡山市、生駒市、天理市、橿原市、大和高田市、香芝市、桜井市、葛城市、御所市、五條市、宇陀市、平群町、斑鳩町、王寺町、広陵町、河合町、田原本町など、奈良県内の借地・借地権付き建物についてご相談を承っています。

地主との協議が必要な物件、老朽化した借地上の建物、相続したまま放置している空き家も、まずは現在の状況をお聞かせください。

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