離婚後に売れない土地はどう整理する？名義・共有・税金・売れにくい原因を分けて考える

 

離婚後に残った売れない土地の整理方法を、財産分与、所有権移転登記、譲渡所得、共有名義、低未利用土地の100万円控除から解説。

奈良県内の狭小地、変形地、使っていない土地の相談にも対応します。

離婚後に土地だけが残ると、「建物がないので管理は簡単」「そのうち売ればよい」と考えられがちです。

しかし、土地にも固定資産税、草刈り、樹木の越境、不法投棄、境界や擁壁の管理などの負担があります。

さらに離婚が関係する土地では、所有名義、共有持分、財産分与、税金が整理されていないことが、売却を難しくしている場合があります。

大切なのは、単に「売れない土地」と考えるのではなく、何が売却を妨げているのかを順番に確認することです。

最初に土地の名義と財産分与の内容を確認する

まず、土地の登記事項証明書を取得し、現在の所有者と持分を確認します。

離婚前の夫婦共有名義が残っているのか、財産分与によって一方が取得することになっているのかで、手続きは変わります。

離婚協議書に「土地は妻が取得する」と記載していても、それだけで登記名義が自動的に変わるわけではありません。

財産分与による所有権移転登記が必要です。法務局も、財産分与を原因とする所有権移転登記の申請書と記載例を公開しています。

なお、離婚による名義変更は相続登記ではありません。

相続登記義務化は、離婚後の所有者が亡くなり、相続が発生した場合などに関係します。

土地を渡した側は譲渡所得を確認する

離婚による財産分与として土地を相手へ渡した場合、分与した側では、その土地を財産分与時の時価で譲渡したものとして扱います。

ただし、土地を渡しただけで必ず所得税が発生するわけではありません。

分与時の時価から取得費や譲渡費用などを差し引き、譲渡益が生じた場合に課税される可能性があります。

一方、財産分与を受けた側は、財産分与を受けた日に、その時点の時価で土地を取得したものとして扱われます。

将来売却するときの取得費や所有期間にも影響するため、離婚協議の段階で確認しておくことが重要です。

財産分与を受けた側には、通常、贈与税はかかりません。

ただし、婚姻中に形成した財産などを考慮しても分与額が過大な場合は、その過大部分に贈与税がかかる可能性があります。

共有名義のままでは土地全体を単独で売れない

離婚後も夫婦の共有名義が残っている場合、どちらか一方の判断だけで土地全体を売却することは原則としてできません。

共有土地全体の売却には、共有者全員の合意が必要です。

自分の持分だけを処分する方法もありますが、買主が限定されやすく、土地全体を売る場合より条件が不利になる可能性があります。

現実的な整理方法としては、次のような選択肢があります。

• 共有者全員で土地全体を売却する
• 一方が相手の持分を買い取り、単独名義にする
• 土地を分筆して、それぞれが単独所有する
• 当面共有する場合は、税金や管理費、売却期限を書面で決める

分筆は、土地の面積、接道、最低敷地面積などによって実行できないこともあります。