相続不動産を売却する前に知っておきたい基本の流れ｜名義・権利・税金を順番に整理する

相続不動産を売却する際の基本的な流れを、相続人の確認、遺産分割、相続登記、査定、譲渡所得、取得費加算、空き家の3,000万円控除から解説。兵庫県内の相続空き家や土地の相談にも対応します。

相続で実家や土地を引き継いだとき、まず「いくらで売れるのか」を知りたいと考える方は少なくありません。

査定を受けることは大切ですが、相続不動産は通常の不動産売却と異なり、所有者、相続人、税金などを整理しなければ、買主が見つかっても契約や引渡しを進められないことがあります。

相続不動産は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1．財産と債務の全体を確認する

最初に、不動産だけでなく、預貯金、借入金、未払い税金、抵当権など、亡くなった方の財産と債務を確認します。

借金が多く相続放棄を検討する場合は、原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。

判断材料がそろわない場合は、期間伸長を申し立てられることもあります。

売却を進める前に、弁護士や司法書士へ確認することが重要です。

2．相続人と遺言書を確認する

次に、戸籍を集めて相続人を確定し、遺言書の有無を確認します。

遺言書がなければ、相続人間で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのか、売却代金をどのように分けるのかを決めます。

相続人が複数いる不動産を共有名義にする場合、不動産全体の売却には原則として共有者全員の合意が必要です。

売却価格だけでなく、仲介手数料、測量費、解体費、税金などの負担方法も遺産分割の段階で話し合っておきましょう。

3．売却できる名義へ相続登記する

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続の開始と、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

遺産分割が後から成立した場合は、成立日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。

正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

2024年4月1日より前に発生した相続で、登記が済んでいない不動産も義務化の対象です。

原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

期限内の通常登記が難しい場合は、相続人申告登記を利用できます。

ただし、これは不動産の権利関係を確定する登記ではありません。

不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、別途、正式な相続登記が必要です。

査定や物件調査は、登記準備と並行して進められます。

ただし、買主への所有権移転までには、売主となる相続人への相続登記を整えなければなりません。

4．土地と建物の状態を調べる

名義と並行して、売却する不動産の状態を確認します。

相続した実家では、相続人が建物の修繕履歴や土地の条件を詳しく知らないことがあります。

少なくとも、次の内容を調べます。

• 土地と建物の登記内容
• 抵当権や差押えの有無
• 境界標や越境
• 道路種別と接道幅
• 私道持分や通行・掘削条件
• 未登記建物や増築部分
• 雨漏り、傾き、シロアリ被害
• 入居者や賃貸借契約
• 家財・残置物
• 固定資産税や年間管理費

長屋、文化住宅、再建築不可物件、農地、市街化調整区域の土地などは、一般的な中古戸建以上に確認事項が多くなります。