2026年の空家対策で放置不動産はどう見られる？「そのままの家」ほど条件整理が必要な時代へ
- 新着情報
- 2026/08/17
2026年の空家対策を、管理不全空家、住宅用地特例、相続登記義務化、全国の空き家統計から解説。
大阪府内の相続空き家、築古戸建、長屋、再建築不可物件の整理方法も紹介します。
相続した実家や古い戸建を誰も使わなくなったとき、「今すぐ売る必要はないので、とりあえず残しておこう」と考えることがあります。
空き家を保有すること自体が問題なのではありません。
しかし、利用予定も管理体制も決めないまま置いておくと、建物の状態、近隣対応、税金、相続登記などの問題が重なりやすくなります。
2026年現在、空き家は単に「誰も住んでいない家」ではなく、管理するのか、活用するのか、売却するのかを決める必要がある不動産として扱われる傾向が強まっています。
全国の空き家は900万2,000戸
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2,000戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高でした。
このうち、賃貸用・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6,000戸です。
ただし、この数字にはさまざまな地域や状態の住宅が含まれています。
空き家が増えたからといって、全国の買主が一律に空き家を厳しく評価しているとまではいえません。
重要なのは、利用目的が決まっていない住宅が増え、管理や流通の必要性が全国的な課題になっていることです。
「2026年から突然厳しくなった」わけではない
現在の空家対策の基礎となっているのは、2023年12月13日に施行された改正空家法です。
改正前は、倒壊の危険性や衛生上の問題など、周囲へ著しい悪影響を及ぼす「特定空家」が主な措置対象でした。
改正後は、適切に管理されず、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある住宅も「管理不全空家」として指導・勧告の対象になりました。
実際に改正法の運用は進んでおり、2025年3月末までに、管理不全空家等に対する指導が3,211件、勧告が378件行われています。
したがって、2026年は新しい制度が突然始まった年というより、改正後の制度が自治体の実務に定着しつつある時期と考える方が正確です。
空き家になっただけで固定資産税が上がるわけではない
住宅の敷地には、固定資産税などの負担を軽減する住宅用地特例があります。
200㎡以下の小規模住宅用地では、原則として固定資産税の課税標準が6分の1になります。
ただし、誰も住まなくなっただけで、この特例が直ちに外れるわけではありません。
適切に管理されず、管理不全空家または特定空家として市区町村から指導を受け、それでも改善せずに勧告を受けた場合に、住宅用地特例を受けられなくなります。
「空き家にしたら税金が6倍になる」と一律に説明するのは正確ではありません。
一方で、売却を検討中であっても、屋根、外壁、庭木、雨漏りなどの管理を止めてよいわけではありません。
市場では「放置期間」より現在の状態が見られる
空き家の売却で重要なのは、何年間空いていたかだけではありません。
買主が確認するのは、現在の建物状態と、購入後に必要となる費用です。
例えば、次の状態は売却条件に影響します。
- 雨漏りや建物の傾きがある
- 庭木や雑草が伸び、越境している
- 家財や廃棄物が大量に残っている
- 給排水設備の状態が分からない
- 修繕履歴や建築書類が残っていない
- 接道、私道、境界を説明できない
- 未登記の増築部分がある
空き家では、日常的な換気、通水、清掃、点検が減り、不具合の発見が遅れることがあります。
ただし、長期間空いていた家でも、適切に管理され、建物状態や土地条件を説明できれば、現況利用やリフォームを前提とする買主が検討する可能性があります。
「空き家だから売れない」のではなく、状態と費用を判断できない家ほど慎重に見られやすいということです。
相続した空き家は名義も確認する
相続した空き家では、建物管理だけでなく、土地と建物の登記名義を確認する必要があります。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
2024年4月1日より前に発生した相続で登記が済んでいない場合も対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。
正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
名義が亡くなった方のままでは、買主が見つかっても、すぐに売却手続きを進められない場合があります。
相続人が複数いる場合は、誰が取得するのか、共有名義にするのか、相続人全員で売却するのかも決める必要があります。
「古いから解体する」は慎重に判断する
老朽化した空き家では、解体して更地にすれば売りやすくなるように見えることがあります。
しかし、解体費を売却価格で回収できるとは限りません。また、再建築不可物件では、建物を解体すると利用価値が大きく下がる可能性があります。
建物を取り壊すことで住宅用地ではなくなり、翌年度以降の固定資産税などの扱いが変わる場合もあります。
解体前には、少なくとも次の方法を比較することが大切です。
- 古家付きのまま一般市場で売却する
- 最低限の管理や修繕をして売却する
- 更地にして売却する
- 隣地所有者へ提案する
- 現状のまま直接買取を依頼する
2026年の住宅政策も既存住宅の活用を重視
2026年3月27日に閣議決定された新しい住生活基本計画では、既存の住宅や住宅地を市場を通じて本格的に有効活用し、住宅ストックの価値を最大限に活かす方向が示されました。
これは、古い空き家をすべて残すという意味でも、すべて解体するという意味でもありません。
利用できる住宅は流通や改修につなぎ、管理・活用が難しい住宅は売却や除却を含めて整理するという考え方です。
放置状態から抜け出すための確認事項
空き家を所有している場合は、次の内容から確認します。
- 土地と建物の名義は整理されているか
- 今後、自分や家族が利用する予定があるか
- 誰が定期的に管理するのか
- 建物に雨漏りや危険箇所がないか
- 年間の固定資産税、保険料、管理費はいくらか
- 接道、私道、境界に問題がないか
- 現在の状態で売却するといくらになるか
大阪市、堺市、東大阪市、八尾市、豊中市、岸和田市、泉佐野市など、大阪府内でも空き家の市場性は、地域、接道、建物状態、土地面積によって異なります。
株式会社マイダスでは、相続した実家、築古戸建、長屋、文化住宅、再建築不可物件などについて、名義、建物状態、家財、接道、管理負担を確認し、一般市場での売却、現状での直接買取、不動産引取を比較してご案内しています。
2026年現在、空き家を所有しているだけで直ちに不利益が生じるわけではありません。
しかし、利用予定も管理体制もないまま放置することは、建物状態、近隣対応、税制、相続手続の問題を増やす可能性があります。
「売るか残すか」を急いで決める前に、まず放置状態から抜け出し、現在の状態、年間負担、利用可能性、売却条件を整理することが大切です。
