2026年の相続不動産で空き家はどう見られる？「残しておく家」から「方針を決める資産」へ

2026年に相続した空き家をどう考えるべきか、相続登記義務化、全国の空き家統計、管理不全空家、住宅用地特例、最新の住生活基本計画から解説。

泉州地域の相続空き家や築古戸建の相談にも対応します。

相続によって実家や中古戸建を取得したものの、誰も住まず空き家になっているケースがあります。

「親が残した家なので、すぐには売りたくない」「将来使う可能性があるので、とりあえず残したい」という気持ちは自然です。

しかし、2026年の制度や住宅政策を見ると、相続した空き家は、何も決めずに置いておく不動産ではなく、保有・活用・売却・除却のどの方向へ進むのかを考える必要がある資産になっています。

全国の空き家は900万2,000戸

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2,000戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高でした。

このうち、賃貸用・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6,000戸です。

ただし、この385万6,000戸がすべて相続した実家という意味ではありません。

また、空き家数が増えたからといって、すべての地域で同じように売却競争が激しくなっているとも限りません。

重要なのは、使い道が決まらない住宅が全国的に増え、所有者による管理や方針決定が課題になっていることです。

最初に相続登記を確認する

相続した空き家を売却する場合も、保有を続ける場合も、最初に土地と建物の名義を確認します。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続の開始と、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続で登記が済んでいない場合も対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。

正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

売却を予定していなくても、名義を亡くなった方のままにすると、その後の遺産分割や次の相続によって関係者が増え、整理が複雑になることがあります。

2026年は既存住宅を活用する政策が進んでいる

2026年3月27日に、新たな住生活基本計画が閣議決定されました。

この計画では、相続住宅の増加などを見据え、既存の住宅や住宅地を市場を通じて本格的に有効活用し、持続可能な住宅市場をつくる方向が示されています。

これは、相続した空き家を必ず売却しなければならないという意味ではありません。

建物状態や立地が良ければ、居住、賃貸、改修、売却などの活用を検討できます。

一方、利用見込みがなく、維持が難しい住宅については、現状売却や除却なども含めて適切な整理方法を選ぶ必要があります。

市場では「何が分かる家か」が重要

相続空き家の評価は、築年数だけでは決まりません。

買主が確認するのは、建物状態、接道、耐震性、修繕履歴、境界、家財、再建築の可否などです。

例えば、築50年の家でも、雨漏りや傾きが少なく、修繕履歴や道路条件を説明できれば、現況利用やリフォームを前提とする買主が検討する可能性があります。

反対に、築年数が比較的新しくても、相続登記が未了、建物状態が不明、境界や私道条件を説明できないといった物件は、買主が購入後の費用やリスクを判断しにくくなります。

相続空き家では、次の資料や情報を整理しておくことが大切です。

• 土地・建物の登記事項証明書
• 建築確認書類や図面
• 修繕・リフォーム履歴
• 雨漏りやシロアリ被害の有無
• 道路種別、接道幅、私道持分
• 境界や越境の状況
• 固定資産税と年間管理費
• 家財や残置物の状況

「古い家かどうか」以上に、分かっていることと不明なことを分けて説明できる状態が重要です。

空き家になっただけで固定資産税が上がるわけではない

住宅が建つ土地には、固定資産税などを軽減する住宅用地特例があります。

空き家になっただけで、この特例が直ちに外れるわけではありません。

ただし、適切に管理されず、管理不全空家等または特定空家等として市区町村から指導を受け、改善しないまま勧告を受けると、住宅用地特例を受けられなくなります。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されますが、勧告後は対象外となります。

売却を検討している間も、庭木、屋根、外壁、雨漏り、郵便物などの点検を続ける必要があります。